Glossar Immobilien der Westdeutsche Grundstücksauktionen AG
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Vergleichsmiete:
Die Vergleichsmiete umschreibt die ortsübliche Vergleichsmiete. Diese ist in § 558 Abs.2 BGB geregelt. Die Vergleichsmiete beschreibt die in einer Gemeinde üblichen Entgelte für einen vergleichbaren Wohnraum hinsichtlich Art, Ausstattung, Beschaffenheit, Größe und Lage. Bei der Bemessung wird ein Zeitraum von vier Jahren zugrunde gelegt. Die Vergleichsmiete dient als rechtlicher Maßstab, ob eine Mieterhöhung rechtmäßig ist oder nicht.
Verkehrswert:
Bei einer Immobilienbewertung wird ein Verkehrswert ermittelt. Der Wert verweist auf den Preis, den eine Immobilie zum aktuellen Zeitpunkt am Markt erzielen würde, wenn man sie in den Handel, sprich in Verkehr, bringen würde. Diesen Wert einzuschätzen, ist für den Immobilienverkauf wie den Immobilienerwerb wichtig, spielt aber auch eine Rolle, wenn Sie über Möglichkeiten nachdenken, für Ihre Immobilie per Beleihung Geld bei einer Bank aufzunehmen. Der tatsächliche Verkaufspreis einer Immobilie kann unter dem Verkehrswert liegen, wenn etwa ein Käufer bei einer Immobilienauktion ein glückliches Immobilien Schnäppchen macht. Ein Verkaufspreis über Verkehrswert der Immobilie ist aber auch möglich, etwa wenn sich auf einer Auktion ein Liebhaberpreis für eine Immobilie erzielen lässt, weil sich ein Käufer von den für ihn besonders interessanten Vorzügen einer aussichtsreichen Immobile hat überzeugen können. An dieser Stelle möchten wir darauf hinweisen, dass nach allgemeiner Rechtsauffassung (LG Berlin, Az.: 86 T 77/95 und 20 O 114/07) der auf der Auktion erzielte Zuschlagspreis den Verkehrswert repräsentiert.
Verkehrswertermittlung:
Die Verkehrswertermittlung erfolgt zur Bewertung einer Immobilie. Bei einem Verkauf von Grundstücken oder Immobilien bedarf es Verhandlungen zwischen Verkäufer und potenziellem Käufer. Im Mittelpunkt steht die Einigung um den Kaufpreis. Die Verkehrswertermittlung hilft im Voraus, die Verkaufssache zu bewerten, um eine fundierte Grundlage in den Verhandlungen zu haben.
Versteckter Mangel:
Bei Interesse an einer Kaufsache untersuchen die potenziellen Käufer die Sache auf Mängel. Nach dem bürgerlichen Gesetzbuch ist ein Mangel jede Abweichung der Ist-Beschaffenheit von der Soll-Beschaffenheit. Während offensichtliche Mängel leicht zu erkennen sind, sieht dies bei einem versteckten Mangel anders aus. Ein Ausschluss der Haftung für derartige versteckte Mängel ist im Immobilienkaufvertrag grundsätzlich nicht möglich.
Villa:
Bei einer Villa handelt es sich um ein großes und luxuriöses Gebäude, das zum Wohnen gedacht ist und sich in einer guten Wohngegend befindet. Historisch war die Villa ein Land- oder Herrenhaus. Heute sind Villen tendenziell kleiner, da ein grundsätzlicher Mangel an Grundstücken herrscht und die Familien kleiner sind.
Vorfälligkeitsentschädigung:
Bei einer vorzeitigen Kündigung eines langfristigen Kredits stellt das Finanzinstitut dem Kreditnehmer einen Betrag in Rechnung. Hierbei handelt es sich um die Vorfälligkeitsentschädigung. Diese wird nicht fällig, wenn Kreditnehmer und -geber im Kreditvertrag die Möglichkeit geregelt haben, den Kredit bereits vor Fälligkeit zurückzuzahlen.
Vorkaufsrecht:
Beim Vorkaufsrecht handelt es sich um ein Recht, das auf dem Grundstück lastet und einer Eintragung in das Grundbuch bedarf. Sofern der Eigentümer ein Grundstück verkaufen möchte, muss er dieses zunächst dem Berechtigten mit dem Vorkaufsrecht anbieten. Der Vorkaufsberechtigte muss dann den Preis zahlen, den der Eigentümer mit dem Dritten oder Erst-Käufer vereinbart hat.
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Wertsteigerung:
Im Laufe der Zeit kann sich der Wert einer Immobilie steigern. Dann handelt es sich um eine Wertsteigerung. Dies kann unterschiedliche Gründe haben. Bei einer hohen Nachfrage und begrenztem Angebot wirkt sich dies steigernd auf den Wert aus. Neben einer beliebten Lage sind auch der Zustand und die Ausstattung des Gebäudes entscheidend für den Wert. Der Immobilienbesitzer kann durch bauliche Veränderungen den Immobilienwert erhöhen.
Wertbegriff der Immobilie:
Hinsichtlich des Werts einer Immobilie ist eine Unterteilung zwischen Wert und dem Preis erforderlich. Der gezahlte Preis für eine Immobilie ergibt sich aus dem Angebot und der Nachfrage sowie aus dem, sich aus subjektiven Faktoren ergebenden, Marktwert. Der Marktwert hängt somit von der Einschätzung des Käufers und den konkreten Verhandlungen ab. Demgegenüber beruht der Wert einer Immobile auf objektiven Faktoren und tatsächlichen Merkmalen.
Wertsicherungsklausel:
Bei der Wertsicherungsklausel handelt es sich um eine vertragliche Bestimmung, wonach die Leistung regelmäßig dem Geldwert einer Sache angepasst wird. Die Wertsicherungsklausel hat seine praktische Relevanz bei der Miete, sodass der Mietpreis an die Wertentwicklung der Immobilie gekoppelt ist.
Widerrufsrecht:
Der Verbraucher kann innerhalb einer bestimmten Frist nach dem Abschluss des Vertrags den Rücktritt erklären. Das sogenannte Widerrufsrecht bedarf keine Zustimmung des anderen Vertragsteils, sondern ist ein einseitiges Recht, Verträge in der Regel in einem Zeitraum von zwei Wochen zu widerrufen.
Wirtschaftsplan:
§ 28 WEG verlangt die Aufstellung eines Wirtschaftsplans vom zuständigen Verwalter der Eigentümergemeinschaft. Der Wirtschaftsplan beinhaltet Informationen für die Wohnungs- und Teileigentümer, welche Lasten und Kosten im Kalenderjahr mit dem gemeinschaftlichen Eigentum einhergehen. Die Erstellung des Wirtschaftsplans basiert auf der letzten Jahresabrechnung und bezieht voraussichtliche Veränderungen der Kosten ein.
Wohnlage:
Die Wohnlage ist ein bedeutsamer wertbildender Faktor einer Immobilie. Da Immobilien per definitionem unbewegliche Sachen sind, kommt der Lage große Bedeutung zu. Die Bewertung einer Wohnlage erfolgt subjektiv, auch wenn objektive Kriterien zur Verfügung stehen. Eine Unterteilung gibt es in einfache, mittlere und gute Wohnlagen.
Wohngeld:
Das Wohngeld ist eine Sozialleistung, die sich aus dem WoGG ergibt. Bürger können bei einem Einkommen unter der relevanten Bemessungsgrenze einen Miet- oder Lastenzuschuss erhalten, je nachdem ob sie zur Miete oder im Wohneigentum wohnen.
Wohnrecht:
Das Wohnrecht ist gem. § 1093 BGB die Berechtigung des Inhabers, zumindest einen Teil des Gebäudes persönlich zu nutzen. Das Wohnrecht bezieht sich ausschließlich auf das Wohnen, die Ausübung gewerblicher Tätigkeiten ist nicht eingeschlossen. Die Vereinbarung derartiger Wohnrechte erfolgt in der Praxis häufig zwischen Eltern und Kindern, wenn die Eltern zu Lebzeiten das Eigentum am Haus übertragen und in der Wohnung verbleiben wollen.
Wohnungsprivatisierung:
Der Vorgang bezeichnet die Transformation von öffentlichen Mietwohnungen, die sich etwa im Besitz einer Kommune befinden, in Eigentumswohnungen. Allerdings wird der Begriff im Volksmund auch verwendet, wenn ein Vermieter Einheiten eines Mietshauses in Eigentumswohnungen umwandeln will. In beiden Fällen: Die Mieter der jeweiligen Wohnungen haben Vorrang bei der Option, ihre Wohnung zu kaufen. Man nennt das Vorkaufsrecht.
Wohnfläche:
Die Wohnfläche ergibt sich aus der Wohnflächenverordnung. Dort ist geregelt, nach welchen Kriterien eine Einteilung der Wohnung in Wohn- und Nutzfläche erfolgt. Die Wohnfläche umfasst alle Grundflächen der Räumlichkeiten, die sich innerhalb der Wohnung befinden und die somit zu ihr gehören. Die Terrasse und der Balkon gehören je nach Lage und Verarbeitung mit einem Anteil von zwischen 25-50% zur Wohnfläche der Immobilie.
Wohnkosten:
Die Wohnkosten umfassen diejenigen Kostenfaktoren, die den monatlichen Aufwand für eine Immobilie darstellen. Dies sind Nettomiete, Betriebskosten, Heizkosten sowie Gemeinschaftsausgaben.
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Zahlungsplan:
Der Zahlungsplan ist Bestandteil des Kaufvertrags und regelt, wann eine Rate fällig wird. Im Zahlungsplan werden bei einem Neubau unterschiedliche Bauabschnitte geregelt, bei denen eine Ratenzahlung fällig wird.
Zeitmietvertrag:
Mieter und Vermieter schließen in den meisten Fällen einen zeitlich unbefristeten Mietvertrag ab. Der endet nur dann, wenn entweder Mieter oder Vermieter kündigen. Inzwischen gibt es aber nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB) immer mehr befristete Mietverträge, bei denen von Anfang an die Dauer der Mietzeit festgelegt wird. Eine mündliche Vereinbarung mit Handschlag reicht beim Zeitmietvertrag nicht. Er muss schriftlich abgefasst werden. Neben der festen Laufzeit des Vertrages muss der Vermieter auch schriftlich einen Grund für die zeitliche Befristung nennen. Gründe können sein, dass der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit die Wohnung für sich selbst oder einen Angehörigen benötigt oder er möchte das Haus bzw. die Wohnung zu einem bestimmten Zeitpunkt sanieren oder umbauen. Auch wenn der Vermieter die Wohnung nach Ablauf der Befristung als Wohnung für einen Angestellten, etwa einen Hausmeister, nutzen will, gilt das als Grund.
Zession:
Die Zession beschreibt die Abtretung von Rechten und Forderungen gegenüber einem Dritten von dem bisherigen Gläubiger auf einen neuen Sicherungsnehmer, der beispielsweise der neue Eigentümer der Immobilie sein kann. Die Sicherungsabtretung kommt im Immobilienrecht insbesondere dann vor, wenn Mietforderungen ausstehen und die Immobilie verkauft wird.
Zinsvereinbarung:
Bei der Finanzierung von Immobilien wird eine Zinsvereinbarung betroffen. Dabei gibt es feste und variable Zinssätze. Bei der Festzinsvereinbarung bleibt der Zins für die gesamte Finanzierungslaufzeit gleich. Der Kreditnehmer kann somit mit einem festen Zinssatz kalkulieren. Bei einem variablen Zinssatz orientiert sich der Zins an dem jeweiligen Referenz-Zins. Erhöhungen des Zinses können hier zu einer steigenden Belastung führen.
Zimmerlautstärke:
Das Landgericht Hamburg (317 T 48/95) hat festgestellt, was eigentlich unter Zimmerlautstärke zu verstehen ist, nachdem Bewohner eines Mehrfamilienhauses einen Vergleich geschlossen hatten, in dem sich der Musikliebhaber verpflichtete, Musik grundsätzlich nur in Zimmerlautstärke zu hören. Das Gericht stellte zunächst fest, dass die Formulierung „Zimmerlautstärke“ bei derartigen Nachbarschaftsstreitigkeiten durchaus geeignet sei, zu entscheiden, ob die Lautstärke einer Musikwiedergabe noch oder nicht mehr vom Nachbarn hinzunehmen sei. Das Gericht befand es als nicht erforderlich, eine Höchstgrenze in Dezibel festzulegen. Der Begriff der „Zimmerlautstärke“ mache klar genug, dass Musik in einer Lautstärke, die deutlich vernehmbar über das Zimmer des Musikhörers hinaus in die Nachbarwohnung dringt, nicht rechtlich zulässig ist.
Zubau:
Zum Zubau zählen alle baulichen Maßnahmen, die ein vorhandenes Bauwerk in der Höhe, Breite oder Länge vergrößern.
Zwangsversteigerung:
Die Zwangsversteigerung ist die Verwertung einer Sache durch einen Hoheitsakt des Staates. Zwecks Befriedigung der vorhandenen Gläubiger wird beispielsweise eine Immobilie zwangsversteigert, um mit dem Erlös bestehende Forderungen zu bedienen.
Zwangsvollstreckungsunterwerfung:
Bei der Zwangsvollstreckungsunterwerfung handelt es sich um eine Alternative zur gerichtlichen Entscheidung, wenn ein Schuldner seinen Verpflichtungen nicht vollständig nachkommt. Dann muss der Gläubiger nicht vor dem zuständigen Gericht eine Zwangsvollstreckung beantragen und auf das Urteil warten, um doch noch sein Geld zu bekommen. Dieser Prozess dauert nämlich sehr lange und ist oft mit hohen Kosten verbunden. Alternativ kann der Notar eine Urkunde erstellen, die ebenfalls als Titel zur Zwangsvollstreckung fungiert. Dabei handelt es sich um die sogenannte Zwangsvollstreckungsunterwerfung (ZVU).
Zweitwohnungssteuer:
Die Zweitwohnungssteuer, umgangssprachlich wird oft auch der Begriff Zweitwohnsitzsteuer verwendet, ist eine Kommunalsteuer, nur den Stadtstaaten Berlin, Bremen und Hamburg ist diese Steuer per Landesgesetz geregelt. Jede Gemeinde kann also selbst darüber bestimmen und dort erfahren Sie auch welche Höhe die Zweitwohnungssteuer hat. Versteuern müssen Sie übrigens jede weitere Wohnung neben Ihrer Hauptwohnung, ganz gleich, ob Sie die Wohnung oder das Haus gemietet haben oder ob es sich um ihr Eigentum handelt. Auch ob sich Ihre Hauptwohnung am selben Ort befindet, spielt dabei keine Rolle.
Zwischenfinanzierung:
Bei der Zwischenfinanzierung handelt es sich um eine Finanzierung der Bank, wenn das Eigenkapital nicht sofort zur Verfügung steht. Bei einer bereits vorhandenen und auch abbezahlten Immobilie kann eine Bank die Immobilie beleihen, damit ausreichend Kapital für einen weiteren Immobilienkauf zur Verfügung steht. Mit dem Verkaufserlös wird dann die Zwischenfinanzierung getilgt. Somit kommt die Zwischenfinanzierung nur temporär für einen Zeitraum von zwei Jahren zum Einsatz.
Zwangshypothek:
Bei der Zwangshypothek handelt es sich um eine Art der Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen des Schuldners. Die Zwangshypothek ist eine Sicherungshypothek. Nach Antrag erfolgt die Eintragung in das Grundbuch. Dies ist in § 866 I ZPO geregelt.