Glossar Immobilien der Westdeutsche Grundstücksauktionen AG

M

Maisonette:
Die Maisonette ist eine Wohnung, die über zwei Geschosse reicht. In der Praxis gibt es oft zweigeschossige Dachwohnungen.

Makler:
Der Verkauf oder die Vermietung von Immobilien werden häufig mit professioneller Unterstützung durchgeführt. Der Makler ist diejenige Person, die zwischen dem Eigentümer und Interessenten vermittelt und die Verhandlungen führt.

Makler- und Bauträgerverordnung:
Die Makler- und Bauträgerverordnung (kurz: MaBV) ist das gesetzliche Regelwerk, an welchem sich die Tätigkeit der Makler orientiert. Wenn ein Immobilienmakler mit einer Privatperson zusammenarbeitet, kommt die MABV zur Anwendung. § 1 MaBV legt einschränkend fest, dass die Anwendbarkeit der Makler- und Bauträgerverordnung nur gegeben ist, wenn Immobilienmakler nach § 34c GewO eine Zulassung haben.

Meldepflicht:
Die Meldepflicht beschreibt den gesetzlichen Zwang, bestimmte Sachverhalte an die zuständigen Behörden zu offenbaren. In Deutschland existieren unterschiedliche Meldepflichten. Zum Beispiel ist es für Bewohner Deutschlands vorgeschrieben, sich beim Einwohnermeldeamt mit dem neuen Wohnort anzumelden. Weitere Meldepflichten existieren beispielsweise für Asylbewerber, Personen mit schweren Krankheiten oder Arbeitgeber.

Mezzanin:
Der Begriff Mezzanin ist eine Bezeichnung für ein Geschoss, das sich zwischen Erdgeschoss und erstem Stock eines Gebäudes befindet. Ein anderer Begriff ist der sog. Halbstock.

Mietpreisbremse:
Vor allem in Ballungsräumen wie Frankfurt am Main, in Hamburg, aber auch in München haben Mieter mit hohen Wohnkosten zu kämpfen. Damit sich das Problem nicht noch weiter verschärfen soll, hat die Politik zum 1. Juni 2015 die sogenannte Mietpreisbremse eingeführt. Bei angespanntem Wohnungsmarkt soll die Mietpreisbremse verhindern, dass bei Neuvermietung die Miete maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Ob der Wohnungsmarkt als angespannt zu bezeichnen ist, legen die jeweiligen Länder fest. Die Vergleichsmiete wird dem Mietspiegel vor Ort entnommen. Grundsätzlich gilt die Mietpreisbremse nur für die Wiedervermietung von Bestandswohnungen und nicht für Neubauten.

Mieterhöhung:
Eine Mieterhöhung erfolgt aus unterschiedlichen Gründen. Der Mieter zahlt die Höhe der Miete, die dieser mit dem Vermieter individualvertraglich vereinbart hat. Beide Vertragsparteien können jedoch eine Staffel- oder Indexmiete vereinbaren, die eine regelmäßige Erhöhung der Miete bedeutet. Bei der Staffelmiete orientiert sich die Erhöhung an der ortsüblichen Miete, während die Indexmiete den Preisindex für die Lebenshaltungskosten als Basis nimmt.

Mietspiegel:
Der Mietspiegel ist eine vom Gesetzgeber geschaffene Möglichkeit, um die Vergleichsmiete im Wohnungsbau zu ermitteln. Eine Unterscheidung besteht zwischen dem einfachen und dem qualifizierten Mietspiegel.  Der einfache Mietspiegel stellt lediglich eine Übersicht gemeindeüblicher Mietentgelte dar. Diese Übersicht wird von der Gemeinde oder Interessenverbänden erstellt.  Der qualifizierte Mietspiegel ist in §558d BGB geregelt. Dessen Erarbeitung genügt wissenschaftlichen Anforderungen und findet alle zwei Jahre statt. Die widerlegbare gesetzliche Vermutung geht dahin, dass die enthaltenen Mietpreise die ortsübliche Vergleichsmiete darstellen.

Mietpreisdeckel:
Der Mietpreisdeckel stellt eine Kappungsgrenze für Mieterhöhungen dar. Bei einer gewünschten Mieterhöhung bedarf es einer Berücksichtigung der Kappungsgrenze. Der Mietpreisdeckel legt fest, dass die Miete innerhalb eines dreijährigen Zeitraums nicht einen bestimmten Prozentsatz übersteigen darf. Grundsätzlich legt § 558 Abs.3 S.1 BGB einen Wert von 20% fest. Allerdings obliegt den Ländern die Schaffung einer abweichenden Regelung.

Möblierte Wohnung:
Eine möblierte Wohnung ist ideal für Personen, die temporär Wohnraum in einer bestimmten Region suchen. Die möblierte Wohnung ist mit Möbeln ausgestattet, sodass sich die Mieter keine Gedanken über zusätzliche Anschaffungen machen müssen. Da der regelmäßige Gebrauch den Wert des Inventars mindert, sind möblierte Wohnungen teurer.

N

Nachbarschaftsrecht:
Das Nachbarschaftsrecht enthält Regelungen, die die Beziehung von Grundstückseigentümern regeln. Die Bundesländer haben eigene Gesetze. Zudem befinden sich in den §§ 903 BGB Regelungen zum Nachbarschaftsrecht. Das Gebot einer gegenseitigen Rücksichtnahme prägt den gesamten Rechtsbereich. Relevante Vorschriften des Nachbarschaftsrechts betreffen die Grenzabstände, Duldungspflichten oder das Notwegerecht. Da eine konkrete Regelung aller erdenklichen Einzelfälle nicht möglich ist, gestaltet die Rechtsprechung das Nachbarschaftsrecht aus.

Nachhaltigkeit:
Nachhaltigkeit ist der Trend unserer Zeit. Die CO2-Reduktion ist für die Immobilienbranche dabei ein zentrales Thema, da gerade jener Immobilienbereich einer der stärksten CO2-Emittenten ist.

Nachlass:
Beim Nachlass handelt es sich um alle Verbindlichkeiten und Vermögenswerte, die eine verstorbene Person hinterlässt. Der Erblasser bekommt den Nachlass (Erbschaft). Dieser umfasst das Aktiv- und Passivvermögen. Die Übernahme des Nachlasses ist nur als Ganzes möglich. Erben können sich nicht nur für die Vermögenswerte und gegen die Verbindlichkeiten entscheiden.

Nachlassverwaltung:
Die Beantragung einer Nachlassverwaltung erfolgt bei hohen Verbindlichkeiten des Verstorbenen. Sofern die Verbindlichkeiten die Vermögenswerte übersteigen, liegt es im Interesse des Erben, nicht aus seinem eigenen Vermögen die vorhandenen Verbindlichkeiten zu begleichen. Mit einer Nachlassverwaltung oder ggf. dem Nachlassinsolvenzverfahren kann der Erbe eine persönliche Haftung vermeiden.

Nebenkosten:
Der Begriff der Nebenkosten wird in unterschiedlichen Fachgebieten verwendet. Im Mietrecht meint der Ausdruck etwa den Anteil der Betriebskosten, den der Vermieter auf den Mieter umlegen darf. Auch beim Immobilienkauf fallen Nebenkosten an. Gebühren für den Notar und den Eintrag ins Grundbuch fallen an, auch Maklerprovision und Grunderwerbsteuer sind gängige Nebenkosten beim Immobilienkauf. Je nach Zustand und Alter der Immobilie können auch Kosten für Gutachten oder für eine Modernisierung anfallen.

Nebenkostenabrechnung:
Gem. § 556 BGB ist es möglich, dass Mieter und Vermieter vertraglich vereinbaren, dass der Mieter die Nebenkosten übernimmt. Dabei handelt es sich um alle Unterhaltskosten, die dem Eigentümer durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch einer Immobilie entstehen. Der Mieter hat im Gegenzug einen Anspruch auf eine verständliche, vollständige und pünktliche Nebenkostenabrechnung. Diese umfasst alle umlagefähigen Gesamtnebenkosten, den Nebenkostenanteil jedes Mieters sowie die Vorauszahlungen. Daraus ergibt sich der Rechnungssaldo, der für die Abrechnung entscheidend ist.

Nettoabsorption:
Die Nettoabsorption beschreibt die Veränderung der genutzten oder vermieteten Büroflächen während eines bestimmten, festgelegten Zeitraums. Die Nettoabsorption lässt sich mit verschiedenen Verfahren ermitteln, diese sind zum Teil sehr aufwändig. Vereinfacht lässt sich die folgende Formel verwenden:
(Bestand t - Leerstand t) - (Bestand t-1 - Leerstand t-1)

Nettogrundfläche:
Die Nettogrundfläche umfasst alle Flächen eines Grundstücks, die nach der DIN 227 nutzbar sind. Im Gegensatz zur sogenannten Brutto-Grundfläche eignet sich die gesamte Nettogrundfläche zum Wohnen oder für die gewerbliche Nutzung. Weitere Unterteilungen erfolgen in Nutzfläche, Verkehrsfläche und technische Funktionsfläche.

Neutralitätspflicht:
Die Neutralitätspflicht betrifft die Zusammenarbeit zwischen Notar und Käufer oder Verkäufer einer Immobilie. Beim Notar handelt es sich nicht um den Interessenvertreter einer Partei. Nach § 14 BnotO sind Notare unabhängig und unparteiisch. Daraus ergibt sich eine Neutralitätspflicht. Bei Interessenkonflikten darf der Notar die Beurkundung einer Immobilientransaktion nicht vornehmen.

Niedrigenergiehaus:
Ein Niedrigenergiehaus sind diejenigen Immobilien, die wenig Energie verbrauchen. Eine gesetzliche Definition existiert nicht. Jeder Neubau ist heutzutage ein Haus, das hohen Ansprüchen in puncto Energieeffizienz genügt. Beim Begriff Niedrigenergiehaus handelt es sich somit lediglich um eine verkaufsfördernde Bezeichnung.

Nießbrauch:
Der Nießbrauch ist ein Nutzungsrecht, in dessen Folge jemand ein Grundstück oder eine Immobilie ohne Einschränkungen nutzen kann. Eine Übertragung des Nießbrauchs ist nicht möglich.

Nominalzins:
Der Nominalzins ist der Zinssatz, den Kreditnehmer pro Jahr für ein Darlehen zahlen müssen. Der Nominalzins umfasst keine weiteren Kosten, wie bspw. Bearbeitungsgebühren. Dafür müssen die Kreditnehmer einen Blick auf den Effektivzins werfen.

Notar:
Der wichtigste Unterschied zwischen einem Rechtsanwalt und einem Notar ist der, dass ein Notar zur Neutralität verpflichtet ist, während ein Anwalt immer die Interessen einer Partei vertritt. Der Notar nimmt eine wichtige Rolle beim Immobilienkauf wie beim Verkauf von Immobilien ein. Es ist Pflicht des Notars, beide Seiten, die am Eigentümerwechsel einer Immobilie beteiligt sind, gleichermaßen zu betreuen und umfassend juristisch zu beraten. Nur der Notar hat das Recht dazu, die Beurkundung von Unterschriften und Rechtsgeschäften vorzunehmen. Besonders hervorzuheben ist dabei, dass die in notariellen Urkunden (d.h. vom Notar aufgesetzten Urkunden) enthaltenen Ansprüche – wenn entsprechend ausgestaltet – sofort vollstreckbar sind.

Notaranderkonto:
Ein anderer Begriff für das Notaranderkonto ist Ander-Konto. Als sogenanntes Treuhänderkonto ermöglicht dieses, die Durchführung einer Immobilientransaktion. Der Käufer zahlt die Kaufsumme auf das Konto. Anschließend bekommt der Verkäufer den Kaufpreis. Die Kontoverwaltung obliegt einem Notar, woraus sich eine hohe Sicherheit ergibt.

Nutzfläche:
Die Nutzfläche ist die gesamte Bodenfläche in einer Immobilie, sofern die in § 17 Abs.2 MRG dargelegten Flächen bei der Berechnung einbezogen werden. Dies sind Wandstärken, Kellerräume, Dachboden, Balkone und Terrasse. Die Nutzfläche umfasst die Wohnfläche, die von den Bewohnern einer Immobilie genutzt werden kann.

Nutzflächenbestimmung:
Die Berechnung der Nutzfläche erfolgt durch den Zivilgeometer. Diese können sich auf Baupläne mit behördlicher Genehmigung oder die natürlichen Abmessungen beziehen.

Nutzungsrecht:
Gem. § 903 BGB kann der Grundstückseigentümer mit seinem Grundstück frei nach seinem Belieben verfahren. Im deutschen Zivilrecht existieren eine Vielzahl unterschiedlicher Nutzungsrechte. Zudem kann der Eigentümer weiteren Personen ein Nutzungsrecht zugestehen. In Abgrenzung zum Nutzungsrecht gibt es Sicherungsrechte. Erstgenannte erlauben die Nutzung einer Immobilie, während Letztgenannte Forderungen absichern. Bei der Pacht und der Miete handelt es sich um Nutzungsrechte, die aus Vertrag entstehen.

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Obhutspflicht:
Die Obhutspflicht ist eine Sekundärpflicht des Mieters. Dieser ist ggü. der Mietsache zur Fürsorge verpflichtet. Folglich muss er die Mietsache mitsamt der Gemeinschaftsanlagen vorsichtig behandeln und den Vermieter im Schadensfall umgehend benachrichtigen. 

Objektanalyse:
Eine Objektanalyse dient dem Zweck, den Wert einer Immobilie zu ermitteln. Neben der Marktwert-Ermittlung kann der Notar potenzielle Zielgruppen identifizieren, die sich für die konkrete Immobilie interessieren.

Objektqualitäten:
Gewerbliche Gebäude und Büroflächen werden in verschiedene Qualitäten eingeteilt. Die Klassifizierung ist abhängig von der Ausstattung des jeweiligen Gebäudes. Die Einteilung erfolgt in A-, B-, und C-Objekte. Die A-Objekte sind erstklassige Gebäude mit einer überdurchschnittlichen Ausstattung. Dies bezieht sich auf die Aufteilung der Räume und das technische Inventar. Bei den B-Objekten handelt es sich um durchschnittliche Flächen, die zeitgemäß ausgestattet sind, ohne dass besondere Ausstattungsmerkmale vorliegen. Demgegenüber handelt es sich bei C-Objekten um Büroflächen, die einer Sanierung bedürfen. Die Ausstattung und Technik ist unterdurchschnittlich.

Öffentliche Mittel:
Bei öffentlichen Mitteln handelt es sich um Geldmittel, die von den jeweiligen Ländern zur Verfügung gestellt werden, um auf Grundlage des Wohnungsbaugesetzes Wohnraum für die einkommensschwachen Teile der Bevölkerung zu erzeugen und dessen Bedarf zu decken.

Offenbarungspflicht:
Die Offenbarungspflicht bezeichnet die Verpflichtung des Verkäufers, bestimmte Eigenschaften und Gegebenheiten der Immobilie dem Käufer zu offenbaren. Die Offenbarungspflicht ist gleichbedeutend mit der Aufklärungspflicht des Verkäufers. Diese bezieht sich primär auf versteckte Mängel, da offensichtliche Mängel vom durchschnittlichen Interessenten selbst identifiziert werden können.

Online-Kredite:
Bei einem Online-Kredit handelt es sich um eine Kreditform. Direktbanken sparen Personalkosten ein und können Online-Kredite zu günstigen Konditionen anbieten. Mit einem Online-Kredit ist die Finanzierung einer Immobilie möglich.

Optionsrecht:
Das Optionsrecht bezeichnet eine individualvertragliche Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter, das nach dem Ablauf der Mietzeit dem Mieter ermöglicht, die Option auf Verlängerung des Mietvertrags einseitig auszuüben. Bei der Option handelt es sich im Mietvertrag um ein Verlängerungsangebot des Vermieters, das für die Zukunft verbindlich gilt. Der Mieter kann mit einer einseitigen Willenserklärung das Angebot annehmen und den Mietvertrag somit verlängern.

Optionskauf:
Der Optionskauf erfolgt auf Basis der mietvertraglichen Vereinbarung in der Vergangenheit. Der Eigentümer einer Immobilie und der Mieter vereinbaren, dass dieser die Mietsache zu einem festgelegten Zeitpunkt käuflich erwerben kann. Der Mieter kann frei entscheiden, ob er die Immobilie kaufen will. Um das Optionsrecht des Mieters abzusichern, erfolgt die Eintragung in das Grundbuch.

Ordnungsgemäße Verwaltung:
Gem. § 21 IV WEG obliegt jedem Wohnungseigentümer die ordnungsgemäße Verwaltung. Diese entspricht dem Interesse aller Wohnungseigentümer in ihrer Gesamtheit. § 21 V WEG zählt verschiedene Grundsätze der ordnungsgemäßen Verwaltung auf. Dazu gehören das Aufstellen einer Hausordnung, die ordnungsgemäße Instandhaltung des Eigentums sowie die Ansammlung einer Rücklage für die Instandhaltung.

Ortsübliche Miete:
Die ortsübliche Miete innerhalb einer Gemeinde weist der Mietspiegel aus. Der aktuelle Mietspiegel wird von der Gemeinde im Amtsblatt veröffentlicht. Diese ortsübliche Vergleichsmiete ist der Maßstab für die Rechtmäßigkeit einer Mieterhöhung, wenn es zum Streit zwischen Mieter und Vermieter kommt. In der Regel bezieht sich der Mietspiegel nur auf Wohnraum, wenn Sie die Vergleichsmiete für Gewerberäume interessiert, wenden Sie sich am besten an die örtliche Industrie- und Handelskammer.