Glossar Immobilien der Westdeutsche Grundstücksauktionen AG

D

Dachgeschosswohnung:
Die Dachgeschosswohnung ist das oberste Geschoss eines Wohnhauses. In vielen Altbauten befinden sich als prägendes Merkmal Dachschrägen in der Dachgeschosswohnung. Für Immobilieneigentümer stellt der Ausbau des Dachgeschosses eine Möglichkeit dar, die Immobilie wirtschaftlicher zu vermarkten.

Datenschutz:
Die datenschutzrechtlichen Standards in Deutschland sind vergleichsweise hoch. Der Datenschutz zielt auf den Schutz der persönlichen Daten ab. Immobilienverkäufer müssen die personenbezogenen Daten der Kaufinteressenten einer Immobilie schützen.

Darlehensbewilligung:
Nach Einreichung sämtlicher erforderlicher Unterlagen prüft die Bank – auch mit Hilfe von internen Rating-Faktoren – die Bonität des potentiellen Darlehensnehmers (sprich: die Fähigkeit und Bereitschaft eines Kunden seine zukünftigen Zahlungsverpflichtungen vollständig und fristgerecht zu erfüllen). Fällt die Einschätzung der Bank positiv aus, erhält der Bankkunde eine rechtlich verbindliche Zusage über die Gewährung eines Darlehens.

Deckungshypothek:
Die Deckungshypothek ist eine bestimmte Art der Hypothek, die einen engen Zusammenhang mit Pfandbriefen aufweist. Wenn die Hypothekenbank einen Pfandbrief ausgibt, dient die Deckungshypothek als Sicherheit. Derartige Banken beschaffen sich das Kapital überwiegend durch die eigenständige Ausgabe der Pfandbriefe, bei welchen es sich um Wertpapiere handelt. Entsprechende Deckungsdarlehen betragen in der Regel maximal 60 % des Beleihungswertes.

Degressive Abschreibung:
Die Regelungen zur Absetzung für Abnutzung bieten die Möglichkeit, Steuern zu sparen, indem Abschreibungen auf Gebäude getätigt werden. Die degressive Abschreibung der Gebäude ist eine Art der Abschreibung, die mit fortlaufender Zeit sukzessive entfällt. Diese Art der Abschreibung ist nur bei vermieteten oder betrieblichen Immobilien einschlägig. Konträr dazu gibt es die lineare Abschreibung.

Denkmalschutz:
Dem Sinn und Zweck der Regelungen nach dient der Denkmalschutz der Erhaltung von Kulturdenkmalen. Die Bundesländer regeln in ihren Denkmalschutzgesetzen, wann eine Immobile als Denkmal eingeordnet wird. In einem öffentlichen Verzeichnis findet eine Auflistung aller Denkmäler statt.

Deponie:
Bei der Deponie handelt es sich um eine begrenzte Fläche einer Stadt oder Gemeinde. Für diese gibt es die amtliche Erlaubnis, Materialien abzulagern. Besonders bekannt ist der Begriff im Zusammenhang mit Mülldeponien. Dies sind Orte, an denen die Ablagerung von Müll amtlich erlaubt ist.

Dienstbarkeit:
Bei der Dienstbarkeit handelt es sich um ein dingliches Recht an einer Sache, die im Eigentum eines Anderen steht. Im Immobilienrecht sind verschiedene Nutzungsrechte an fremden Grundstücken denkbar. Die Grunddienstbarkeiten gibt es beispielsweise in Form eines Wege- oder Leistungsrechts. Zudem sind der Nießbrauch, das Wohnungsrecht oder Benutzungsrecht häufige Varianten der Dienstbarkeit. Zur Sicherung der dinglichen Rechte ist eine Eintragung in das Grundbuch obligatorisch. 

Dingliches Recht:
Bei einem dinglichen Recht handelt es sich um einen juristischen Begriff. Dieser beschreibt alle Rechte von einer Person über eine Sache. Den dinglichen Rechten ist gemein, dass diese gegenüber allen Personen wirken. In Abgrenzung zu relativen Rechten, die lediglich in der Beziehung zu bestimmten Personen Wirkung entfalten, ist das dingliche Recht absoluter Natur.

Disagio:
Das Disagio ist die Differenz zwischen der bewilligten Kreditsumme und dem tatsächlichen Auszahlungsbetrag. Die Bank behält einen Abschlag zurück. Dabei handelt es sich um eine Zinsvorauszahlung, die das Risiko der Bank verringert. Infolgedessen kann der Zinssatz des gesamten Darlehens niedriger sein. Steuervorteile ergeben sich lediglich bei vermieteten Immobilien. Bei Selbstnutzung verteuert das Disagio regelmäßig den Kredit.

Dividende:
Immobilien fungieren häufig auch als Geldanlage für Investoren und Privatpersonen. Derartige Investitionen sind beispielsweise in Immobilienfonds oder im Rahmen eines Immobilienportfolios möglich. Die Dividende stellt dabei den Anteil des Gewinns dar, welcher an die Investoren ausgeschüttet wird. Der Begriff stammt aus dem Aktienrecht und beschreibt den Anteil von Aktionären am Gewinn der Aktiengesellschaft.

Doppeltätigkeit:
Gem. § 654 BGB müssen Immobilienmakler unparteilich aktiv werden, sofern diese für Verkäufer und Käufer gleichzeitig tätig sind. Die sogenannte Doppeltätigkeit von Maklern bezeichnet den Umstand, für beide Vertragsseiten gleichzeitig zu handeln. Gesetzgeber und Rechtsprechung erachten die Doppeltätigkeit für zulässig. AGBs der Makler enthalten häufig Klauseln, die die Doppeltätigkeit erlauben. Wenn ein Maklerauftrag die Doppeltätigkeit ausdrücklich verbietet, ist diese nicht zulässig.

Due-Diligence:
Bei Due-Diligence handelt es sich um eine Prüfung, die auch bei Immobilienkäufen zum Einsatz kommt. Die Due-Diligence-Prüfung ermittelt alle Stärken, Schwächen, Chancen und Risiken eines Objekts. Auf Basis dieser Ausführungen können Kaufinteressenten fundiert den Kaufpreis verhandeln.

Duldungspflicht:
Die Duldungspflicht ist im Bürgerlichen Recht verankert. Diese legt fest, dass die Eigentümer eines Grundstücks gewisse Einwirkungen erdulden müssen. Gem. § 1004 BGB ist ein Unterlassungsanspruch des Immobilieneigentümers ausgeschlossen, wenn er zur Duldung verpflichtet ist. Beispielsweise kann der Eigentümer Einwirkungen nicht verbieten, die in derartigen Höhen oder Tiefen stattfinden, an dessen Ausschließung keinerlei Interesse vorliegt. Dies ist z.B. bei überfliegenden Flugzeugen der Fall.

Durchschnittsmiete:
Die Durchschnittsmiete ist ein periodischer Mietpreis. Zur Berechnung der Durchschnittsmiete erfolgt die Bildung einer Summe aller einzelnen Mietpreise aus neu abgeschlossenen Mietverträgen. Anschließend erfolgt die Berechnung eines Mittelwerts unter Gewichtung der einzelnen Flächen.

Duplex-Wohnung:
Als Duplex-Wohnung wird ein Immobilienobjekt bezeichnet, das sich über zwei Stockwerke erstreckt. Oft wird dafür auch der Begriff Maisonette-Wohnung benutzt. 

E

Eigenbedarf:
Unter Eigenbedarf wird die Absicht des Vermieters verstanden, einen vermieteten Wohnraum selbst zu nutzen oder einem nahen Familienangehörigen bzw. einem Mitglied seines Haushaltes zu Wohnzwecken zur Verfügung zu stellen. Ein tatsächlich vorhandener Eigenbedarf berechtigt den Vermieter zur Kündigung des Mietverhältnisses.

Eigenkapital:
Vermögenswerte, die für die Immobilienfinanzierung eingesetzt werden. Dazu gehören: Bargeld, Bank- und Sparguthaben, Wertpapiere, der Gegenwert eines eigenen, unbelasteten (hypothekenfreien) Grundstücks und Bausparguthaben.

Eigenheimzulage:
Die Eigenheimzulage ist eine seit dem Jahr 2006 ausgelaufene staatliche Förderung. Kernbestandteile dieser Zulage waren einerseits ein Fördergrundbetrag und andererseits eine Baukindergeldzulage. Die Höhe war an das Einkommen gekoppelt.

Eigenleistung:
Die Eigenleistung wird umgangssprachlich auch als „Muskelhypothek“ bezeichnet und meint die persönliche Arbeitsleistung, die jemand beim Neu- oder Um-Bau eines Hauses einbringt. Wird ein Teil der nötigen Arbeiten per Eigenleistung erbracht, können dadurch die Lohnkosten minimiert werden, die der Bauherr an Handwerker für deren Dienstleistungen zahlen muss. Aber Achtung: In der Regel überschätzen Laien, welchen Anteil die Eigenleistungen an den Gesamtkosten reduzieren können.

Eigentum:
Das Eigentum umfasst die Herrschaft einer Person im Sinne einer umfassenden Gewalt über verschiedene Vermögensgegenstände. Hinsichtlich der Begriffsbestimmung existiert ein verfassungsrechtlicher und bürgerlich-rechtlicher Eigentumsbegriff.

Eigentumswohnung:
Der Begriff der Eigentumswohnung bezeichnet eine Form des Eigentums an einer einzelnen Wohnung und wird daher auch Wohnungseigentum genannt. Beim Kauf einer Eigentumswohnung gilt daher: Es wird sowohl der Miteigentumsanteil erworben, als auch das Sondereigentum (die Wohnung selbst).

Effektivzins:
Bei der Aufnahme eines Kredits erfolgt die Unterteilung in Effektiv- und Nominalzins. Der Effektivzins ist aussagekräftig im Hinblick auf die Gesamtkosten des Kredits. Im Gegensatz zum Nominalzins erfolgt die Berücksichtigung von Abschlussgebühren, Kosten und Zinseszinseffekt.

Eigentümergemeinschaft:
Bei der Eigentümergemeinschaft handelt es sich nach dem Wohneigentumgsgesetz (WEG) um die Gesamtheit aller Wohnungseigentümer einer Immobilie. Die Eigentümergemeinschaft trifft sich regelmäßig in der Eigentümerversammlung, welche über Hausordnung, Verwalterwahl, Wirtschaftsplanung und Jahresabrechnung entscheidet. Jeder Eigentümer einer Teileinheit bekommt automatisch Sitz und Stimme in der Eigentümerversammlung.

Einfacher Alleinauftrag:
Beim einfachen Alleinauftrag verpflichtet sich der Auftraggeber, ausschließlich einen Makler mit dem Immobilienverkauf zu beauftragen. Diese Beschränkung bezieht sich nicht auf die eigene Käufersuche. Der Makler muss dem Auftraggeber möglichst günstige Vertragsbedingungen verschaffen.

Energieausweis:
Um den energetischen Zustand von Gebäuden bewerten zu können, schreibt die Energieeinsparverordnung (EnEV) in bestimmten Fällen Energieausweise vor. Sie enthalten allgemeine Angaben zum Haus, zu den verwendeten Heizstoffen (zum Beispiel Gas, Öl oder Strom) sowie die Energiekennwerte des Gebäudes. Neue Ausweise für Wohngebäude führen darüber hinaus, ähnlich wie bei Elektrogeräten, eine Energieeffizienzklasse von A+ bis H auf. Ein Energieausweis wird für das ganze Gebäude ausgestellt, nicht für eine einzelne Wohnung. Er muss den Vorgaben der zum Zeitpunkt der Ausstellung geltenden EnEV entsprechen.

Endfällige Darlehen:
Bei einem endfälligen Darlehen handelt es sich um eine Kreditart, bei welcher die Tilgung am Ende der Laufzeit erfolgt. Während der Darlehenslaufzeit zahlt der Darlehensnehmer lediglich Zinsen auf die Restschuld. Die Zinsen sind gleichbleibend, eine Tilgung findet zunächst nicht statt. Infolgedessen ist die Gesamtbelastung beim Endfälligkeitsdarlehen höher als beim Annuitätendarlehen.

Erbbaurecht:
Grundlage des Erbbaurechts ist das Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG). Durch den Kauf eines Erbbaurechts erhält der Bauende das Recht, ein ihm gehörendes Gebäude auf einem Grundstück zu errichten, das einem Dritten gehört. Vereinfacht ausgedrückt: Das Gebäude gehört dem Erwerber, der Boden jedoch nicht. Der Vorteil ist, dass keine Kosten für den Erwerb des Bodens entstehen. Allerdings muss dafür in der Regel ein sogenannter Erbbauzins für die Nutzung des Bodens bezahlt werden.

Erbpacht:
Die Erbpacht beschreibt den Vorgang, bei welchem ein Grundstück für einen spezifischen Zeitraum gepachtet wird. Der Pächter und Eigentümer des Grundstücks vereinbaren einen bestimmten Zinssatz, den sogenannten Erbpachtzins. Diesen muss der Pächter fortan entrichten. Die Höhe des Zinssatzes hängt vom Kaufpreis des jeweiligen Bodens ab. Allerdings können die beiden Vertragsparteien den Zinssatz frei verhandeln. Nach dem Ablauf der Erbpacht gelangt das Grundstück wieder an den Verpächter zurück. Für die gebaute Immobilie muss der Verpächter eine Entschädigung bezahlen, die zumindest zwei Drittel des aktuellen Wertes der Immobilie beträgt. Einen Erbpachtvertrag kann man nicht kündigen. Die Kündigung ist ggf. nur möglich, wenn der Pachtzins nicht bezahlt wird oder das Grundstück zunehmend verwahrlost.

Ertragswert:
Bei der Ertragswertberechnung fließt der Sachwert einer Immobilie nur indirekt mit ein. Die Qualität der Baustoffe ist beispielsweise nur für die Berechnung der Nutzungsdauer relevant. Der Wert des Grundstücks wird beim Ertragswertverfahren aus diesem Grund auch getrennt vom Gebäudesachwert ermittelt, da das Wohn- oder Gewerbeobjekt eine begrenzte Restnutzungsdauer hat, während gilt: Das Grundstück verliert nicht an Wert. Von den gesamten eingehenden Jahresmietzahlungen werden dann die Betriebskosten abgezogen. In die Gesamtrechnung geht dann der Bodenwert, der Liegenschaftszins, der Gebäudereinertrag und die verbleibende mögliche Nutzungsdauer ein, auch Gebäudeschäden können gegebenenfalls abgezogen werde.

Erker:
Der Erker ist ein bauliches Element. Es handelt sich um einen überdachten Vorbau an der Fassade einer Immobilie. Dieser kann sich über eine oder mehrere Etagen erstrecken.

Ertragswertverfahren:
Beim Ertragswertverfahren handelt es sich um ein Ermittlungsverfahren der Immobilienbewertung. Der Bodenwert und die Einnahmen aus Miete und Pacht werden bei der Berechnung berücksichtigt. Das Ergebnis ist eine Prognose über die Erträge des Immobilienobjekts in der Zukunft. Beim vereinfachten Ertragswertverfahren beschränkt sich die Wertermittlung auf die baulichen Anlagen, während beim vollwertigen Ertragswertverfahren Grund und Boden berücksichtigt werden.

Erwerbskosten:
Erwerbskosten sind diejenigen Kosten, die beim Immobilienkauf anfallen. Die Erwerbskosten umfassen die Provision für den Makler, die Gebühren für Gericht und Notar sowie Kosten für die Eintragung in das Grundbuch. Sofern keine Eigennutzung der Immobilie erfolgt, lassen sich die Erwerbskosten steuerlich absetzen.

Exposé:
Das Exposé ist eine prägnante Zusammenfassung aller wichtigen Eigenschaften einer Immobilie. Verkäufer oder Immobilienmakler fertigen häufig eine derartige Beschreibung an, um den potenziellen Käufern die Immobilie kurz vorzustellen.

F

Facility Management:
Das im Deutschen etwas bedeutungsschwanger daherkommende Facility Management meint in der Regel schlicht und einfach die Arbeit eines Hausmeisters bzw. die generelle Objektbetreuung. Oft ist damit auch der reibungslose Betrieb der technischen Anlagen bzw. Gerätschaften gemeint. Facility Management ist ein Teilbereich des allgemeinen Gebäudemanagements

Fahrnis:
Der Begriff Fahrnis bezeichnet bewegliche Sachen. Dazu zählen somit alle Sachen, die weder ein Grundstück noch ein Bestandteil des Selbigen sind. Beweglich bedeutet, dass die Sachen von einem Ort fortbewegt werden können. Die Fahrnisbaute ist somit ein Bauwerk, bei dem keine bleibende Verbindung mit dem Boden besteht. Eine Aufnahme des Bestands in das Grundbuch ist somit nicht notwendig. 

Fertighaus:
Bedeutende Teile eines solchen Hauses werden in großen Werkshallen vorgefertigt und auf der Baustelle zusammengefügt. Ein Fertighaus kann große Vorteile bieten, wie z.B. eine sehr kurze Bauzeit, da die Teile bereits „auf Lager“ sind, und kalkulierbare Preise. Viele Hersteller bieten die Möglichkeit an, Musterhäuser zu ihren Fertighausmodellen zu besichtigen, so dass sich Bauherren vorab ein realistisches Bild von ihrem zukünftigen Haus machen können. 

Finanzierung:
Für den Kauf von Immobilien benötigen Privatpersonen eine ausreichende Menge an Kapital. Nur in seltenen Fällen verfügen die potenziellen Käufer über ausreichend Eigenkapital, um die Immobilie vollständig zu bezahlen. Somit ist die Finanzierung der Immobilie notwendig, die typischerweise über eine Bank oder einen anderen Finanzdienstleister erfolgt. Bei der Finanzierung sollten die Kreditnehmer immer einen Vergleich durchführen, da unterschiedliche Konditionen und Kreditmodelle verfügbar sind.

Flurstück:
Ein Teil eines Geländes wird dann als Flurstück bezeichnet, wenn man dabei über ein vermessenes Stück Land spricht, das in Größe und Lage im Liegenschaftskataster der Gemeinde erfasst ist und dort eindeutig mit einer Flurstück-Nummer bezeichnet ist. Das Flurstück ist dabei die kleinste in den Karten verzeichnete Einheit und gehört zu einer bestimmten Flur so wie die Flur zu einer Gemarkung gehört.

Flurstücknummer:
Das Flurstück ist ein in Deutschland örtlich abgegrenzter Teil der Erdoberfläche. Ein Nachweis findet in Liegenschaftskarten und Katasterbüchern statt. Zur nachvollziehbaren und übersichtlichen Darstellung weist das Liegenschaftskataster jedem Flurstück eine spezielle Nummer zu. Dies ist die sogenannte Flurstücknummer.

Französischer Balkon:
Der französische Balkon ist eine spezifische Bauweise. Dabei handelt es sich um ein bodentiefes Fenster, dem ein Geländer vorgesetzt ist. Dieses Geländer befindet sich minimal vor der Fassade. 

Fremdkapital:
Als Fremdkapital werden all diejenigen finanziellen Mittel bezeichnet, die ein Dritter dem Investor zur Verfügung stellt. Beim Kauf einer Immobilie können sich die Verbraucher Geld von Banken oder anderen Privatpersonen leihen. Dies ist das Fremdkapital, da es im Eigentum anderer privater oder juristischer Personen steht. 

Fruchtgenuss:
Der Fruchtgenuss oder das Fruchtgenussrecht sind auch unter dem Begriff Nießbrauch bekannt. Dabei handelt es sich um ein Verfügungsrecht, das im BGB gesetzlich verankert ist.