Glossar Immobilien der Westdeutsche Grundstücksauktionen AG

J

Jahresabrechnung:
In der Jahresabrechnung werden alle Kosten des Sondereigentums zusammen mit den Bewirtschaftungskosten erfasst. Jeder Eigentümer trägt die Lasten, die die konkrete Eigentumswohnung betreffen, selbst. Darüber hinaus gibt es jedoch auch Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums. Der Verwalter einer WEG erstellt eine Jahresabrechnung, um diese Kosten anteilig abzurechnen.

Jahresnettomiete:
Die Jahresnettomiete – öfters auch als Jahresnettokaltmiete genannt – bezeichnet die Summe der Mieteinnahmen für ein vermietetes Haus, die sich ergibt, wenn man von den gesamten Mieteingängen eines Jahres die Heiz-, Warmwasser- und Betriebskosten abzieht.

K

Kapitalanlage:
Eine Immobilie ist eine Kapitalanlage, wenn der Eigentümer diese zum Vermieten oder Verpachten kauft und keine Eigennutzung beabsichtigt. Die Eigentümer der Immobilie sichern sich Steuervorteile und einen regelmäßigen Cashflow durch die monatlichen Miet- und Pachteinnahmen.

Kapitalertragssteuer:
Die Kapitalertragssteuer gilt seit dem 01.01.2009 für private Kapitalerträge. Die Quellensteuer in Höhe von 25 % wird unmittelbar an der Quelle entrichtet. Dies soll eine einheitliche Besteuerung von Dividenden, Unternehmensbeteiligungen, Versicherungserträgen etc. gewährleisten.

Kappungsgrenze (Mietpreis):
Die Erhöhung der Miete ist für den Vermieter an verschiedene Vorschriften gebunden. Vermieter müssen zwei Grenzen berücksichtigen. Neben der ortsüblichen Vergleichsmiete ist die Kappungsgrenze entscheidend. Diese legt fest, dass der Vermieter die Miete innerhalb eines dreijährigen Zeitraums nicht über 20 % gegenüber der vorherigen Nettokaltmiete erhöhen darf. In bestimmten Regionen existieren abweichende Grenzen.

Kataster:
Ein amtliches Verzeichnis aller Grundstücke einer Gemeinde, das öffentlich zugängig bei der Gemeinde geführt wird. Es besteht aus Katasterbüchern, in denen die Grundstücke mit Angaben zu Flurstücknummer, Adresse, Größe, Bebauung und Eigentümer beschrieben sind, und dem Katasterkartenwerk, in dem die Liegenschaftskarten die vermessenen Grundstücke grafisch darstellen.

Katasterunterlagen:
Bei den Katasterunterlagen handelt es sich um diejenigen Dokumente, die das Katasteramt zur Verfügung stellt. Die Katasterunterlagen umfassen Liegenschaftskarte, Grenzbestimmungen sowie amtliche Lagepläne. Der Käufer muss der finanzierenden Bank sämtliche Katasterunterlagen vorlegen, damit diese die Finanzierung bewilligen können.

Kaufpreismanipulation:
Der Kaufpreis ist ein wesentlicher Vertragsbestandteil des Kaufvertrags über eine Immobilie. Der Kaufpreis fungiert zudem als Grundlage für die Ermittlung der Grunderwerbssteuer. Je höher der jeweilig vereinbarte Kaufpreis ist, desto höher ist auch die Grunderwerbssteuer. Bei einer Kaufpreismanipulation beurkunden die Vertragsparteien einen geringeren Betrag, um die Grunderwerbssteuer zu reduzieren. Den nicht beurkundeten Teil des Kaufpreises bezahlt der Erwerber mit Schwarzgeld.

Kaufvertrag:
Der Kauf einer Immobilie erfolgt mithilfe eines Kaufvertrags. Ein Kaufvertrag besteht aus zwei übereinstimmenden Willenserklärungen, Angebot und Annahme. Beim Kauf einer Immobilie ist eine notarielle Beurkundung des Kaufvertrags vonnöten. Im Zuge dessen verpflichtet sich der Käufer zur Zahlung des Kaufpreises, während dem Verkäufer die Verpflichtung obliegt, das Eigentum an der Immobilie zu übertragen. Der Kaufvertrag enthält die wesentlichen Vertragsbestandteile, die sogenannten essentialia negotii.

Kaution:
Zu Beginn eines Mietverhältnisses darf der Vermieter vom Mieter eine Sicherheitsleistung verlangen. Sie ist für den Schadensfall gedacht, wenn z.B. der Mieter die Miete oder die abgerechneten Betriebskosten nicht gezahlt hat oder nach Auszug des Mieters noch Nachzahlungen zu ausstehenden Betriebskostenabrechnungen zu erwarten sind oder der Mieter Schäden an der Wohnung verursacht, aber mit Auszug nicht beseitigt hat. Die Kaution darf maximal die Höhe von drei Kaltmieten haben und kann in Form einer Barkaution, Bankbürgschaft oder Mietkautionsversicherung vom Mieter gegenüber dem Vermieter geleistet werden.

Kommunales Abgabengesetz:
Das Kommunale Abgabengesetz ermächtigt die Gemeinden, kommunale Abgaben zu erheben. Dabei handelt es sich um Steuern, Gebühren, Beiträge oder sonstige Abgaben. Diese Ermächtigung ergibt sich mittelbar aus dem Grundsatz der Selbstverwaltung, der in Art. 28 II GG geregelt ist. Eine Erhebung der Abgaben erfolgt in zwei Schritten. Zunächst beschließt die Gemeinde eine Abgabensatzung. Im nächsten Schritt erlassen die Behörden Abgabenbescheide auf Grundlage der beschlossenen Satzung.

Komposthaufen (Nachbarschaftsrecht):
Der Komposthaufen ist ein häufiges Streitthema zwischen Nachbarn. Ein Nachbar beklagt die Geruchsbelästigung, während sich der andere Nachbar möglichst ökologisch verhalten möchte. Grundsätzlich besteht eine ausdrückliche Erlaubnis für die eigenständige Kompostierung der Gartenbesitzer. Die Abfallpolitik fördert umweltverträgliche Lösungen. Erhebliche Belastungen können die Grenze der Zulässigkeit überschreiten. Entscheidend sind die ortsüblichen Verhältnisse, während subjektive Empfindungen in den Hintergrund treten.

Konventionalstrafe:
Bei der Konventionalstrafe handelt es sich um einen vereinbarten Betrag, der im Falle der Nichteinhaltung der vertraglichen Vereinbarungen fällig wird. Eine Konventionalstrafe ist beim Kauf einer Immobilie oder der Miete denkbar.

Kostenvoranschlag:
Der Kostenvoranschlag entfaltet seine Bedeutung beim Neubau einer Immobilie, der Sanierung oder Renovierungsmaßnahmen. Dieser enthält detaillierte Angaben zur Umsetzung der baulichen Maßnahmen und den damit verbundenen, voraussichtlichen Kosten. Unterschiede gibt es zwischen verbindlichen und unverbindlichen Kostenvoranschlägen.

Kubatur:
Die Kubatur ist im Bauwesen eine Bezeichnung für das Volumen eines bestimmten Bauwerks. Es kommt nicht auf die Gestaltung oder das verwendete Material an. Insbesondere in der Architektur kommt der Begriff der Kubatur zum Einsatz. Das Volumen ist geometrisch messbar und dient der besseren Nutzbarkeit und Bewertung einer bestimmten Immobilie.

Kündigungsfrist:
Die Kündigungsfrist beschreibt den Zeitraum bis eine erteilte Kündigung wirksam wird. Anders gesagt handelt es sich bei der Kündigungsfrist um die Zeitspanne zwischen der Erklärung der Kündigung und der tatsächlichen Beendigung des Vertrags.

L

Lage:
Die Lage einer Immobilie, ganz gleich ob es sich dabei um eine gewerbliche Immobilie oder eine Privatimmobilie handelt, ist sowohl ein entscheidender Faktor für den aktuellen Wert als auch für die Prognose, wie sich dieser Wert in der Zukunft entwickeln wird. Wenn wir aussichtsreiche Immobilien bewerten oder zu einer Einschätzung kommen wollen, wie sich eine gewinnbringende Immobilie in den nächsten Jahren noch weiter entwickeln kann, ist eine wesentlicher Faktor, ob es sich um eine Immobilie in guter Lage handelt oder ob wir sagen können, dass es eine Immobilie in attraktiver Lage ist. Ein entwicklungsfähiger Standort kann bedeuten, dass es nicht lange dauern muss, bis die Immobilie eine starke Rendite bringen wird.

Landesbauordnung:
Die zuständige Gesetzgebung im Bauordnungsrecht obliegt den Bundesländern. Daraus resultieren teilweise divergierende Vorschriften bei der Bauordnung. Die jeweilige Landesbauordnung regelt, welche Aspekte aus technischer Sicht berücksichtigt werden müssen. Zudem legt die Landesbauordnung fest, für welche Bauwerke im jeweiligen Bundesland eine Baugenehmigung erforderlich sind.

Lastenwechsel:
Sobald der Käufer den fälligen Kaufpreis an den Verkäufer bezahlt, geht der Besitz an der Immobilie auf den Käufer über. Damit geht der Übergang von Lasten einher. Es gibt privatrechtliche und öffentlich-rechtliche Lasten. Dazu gehört jede Verpflichtung zur Zahlung, die sich aus dem Eigentum an einer Immobilie ergibt. Privatrechtliche Lasten stellen bspw. Versicherungen dar, während öffentliche Lasten die Entrichtung von Grundsteuer und Gebühren umfassen.

Lastenfrei:
Die Übertragung des Eigentums beim Kauf einer Immobilie ist nur möglich, wenn der Verkäufer die Immobilie übergeben kann. Dies erfordert, dass keine Rechte Dritter im Grundbuch eingetragen sind, die dem Kauf entgegenstehen. Die Übergabe der Immobilie muss lastenfrei erfolgen. Andernfalls ist eine individualvertragliche Absprache erforderlich, wie mit den eingetragenen Rechten verfahren wird.

Liegenschaftskarte:
Die Liegenschaftskarte ist Teil der Katasterunterlagen. Inhalt der Liegenschaftskarte sind Namen von Straßen, Fluren und Orten sowie die Grenzen der jeweiligen Flurstücke. Zudem befinden sich Verwaltungsgrenzen, Gebäude und topografische Daten auf der Liegenschaftskarte.

Liegenschaft:
Bei einer Liegenschaft handelt es sich um ein zusammenhängendes Grundstück. Dies besteht aus diversen Parzellen und bildet einen Grundbuchskörper.

Liegenschaftszins:
Beim Liegenschaftszins handelt es sich um die marktübliche Verzinsung eines Grundstücks. Die Festlegung der Zinshöhe bildet dabei das Risiko künftiger Zahlungen ab. Für einen Investor ist der Liegenschaftszins auch Indikator für das Risiko einer Investition. Bei einem geringen Zins gibt es ein niedriges Risiko, während ein hoher Zins ein vergleichsweise hohes Risiko bedeutet. Die Festlegung des Zinssatzes für Liegenschaften obliegt den zuständigen Gutachterausschüssen.

Loft:
Bei dem Loft handelt es sich um eine spezielle Art von Wohnung. Die sogenannte Loftwohnung war ursprünglich ein Lager- oder Industrieraum, welcher heute zu Wohnzwecken genutzt wird.

Loggia:
Der Begriff Loggia stammt vom italienischen Wort "Loge". Es handelt sich um Wohnraum, der sich in einem vorgelagerten Raum befindet. Die Loggia ist zu einer Seite offen und an den anderen Seiten verschlossen. Im Gegensatz zum Balkon oder der Terrasse handelt es sich bei der Fläche um Nutzfläche gem. § 17 Mietrechtsgesetz.

Löschungsbewilligung:
Eine Löschungsbewilligung wird immer dann beantragt. wenn ein Eigentümer seinen aufgenommenen Kredit vollständig getilgt hat. Er kann dann die Löschung von Grundstücksbelastungen (Abteilung II) und Grundpfandrechten (Abteilung III) verlangen. Der Antrag auf Löschung von Grundschulden im Grundbuch muss notariell beglaubigt werden.

Luxusimmobilien:
Luxusimmobilien befinden sich in einem höheren Preissegment. Abhängig vom Standort betragen die Werte bei Eigentumswohnungen ca. 5000 Euro pro Quadratmeter, während bei Einfamilienhäusern Immobilien über 750.000 Euro das Luxussegment beginnt. Der Standort sowie die Bauweise heben sich von dem Standard durchschnittlicher Immobilien ab.