Glossar Immobilien der Westdeutsche Grundstücksauktionen AG

A

Abmahnung wegen Zahlungsverzug:
Vermieter einer Immobilie haben die Möglichkeit, eine Abmahnung aufgrund von Zahlungsverzug zu verfassen, sobald die Mieter im Rückstand mit ihrer Mietzahlung sind.

Abmahnung wegen Ruhestörung:
Es gibt bestimmte Geräusche, die von Nachbarn als Ruhestörung empfunden werden. Vermieter sind in einigen Fällen dazu ermächtigt, den Mieter aufgrund von Ruhestörungen abzumahnen. Für die Beurteilung von Ruhestörungen ist das jeweilige Nachbarschaftsrecht entscheidend.

Alleinlebende:
In Deutschland leben ca. ein Drittel der Bundesbürger alleine in ihrer Wohnung. Die Mieter müssen keine Kompromisse eingehen, behalten ihren Freiraum und können sich ohne Rücksicht auf andere Personen entfalten. Dafür müssen sie den Mietpreis alleine zahlen und können diesen nicht wie beispielsweise in einer WG aufteilen. Alleinlebende sind somit auch für die Vermieter von Wohnraum eine wichtige Zielgruppe, dessen Bedürfnisse berücksichtigt werden sollten.

Abschreibung:
Für Wohnimmobilien ist die steuerliche Abschreibung im Einkommensteuergesetz (EstG) im Paragrafen 7 Abs. 4 und 5 geregelt. Unterschieden wird dabei zwischen der linearen Abschreibung, bei der jedes Jahr der gleiche Betrag abgeschrieben wird, und der degressiven Abschreibung, bei der zu Beginn mehr abgeschrieben werden kann und sich der Betrag dann stufenweise verringert. Die Gesetzeslage in Bezug auf die degressive Abschreibung hat sich in den letzten Jahren mehrfach geändert, zuletzt im Jahr 2010: Für nach dem 31. Dezember 2010 angeschaffte Wirtschaftsgüter ist eine degressive Abschreibung nicht mehr zulässig.

Acker:
Ein Acker wird auch Feld oder Schlag bezeichnet. Dabei handelt es sich um einen Kulturboden, der landwirtschaftlich genutzt wird. In Abgrenzung zum Acker beschreiben Wiesen und Felder andere Flächen.

Ackerzahl:
Unabhängig von der Größe der Fläche liegt mit der Ackerzahl ein Maßstab zur Kennzeichnung der Qualität einer Ackerfläche vor. Je höher der Wert auf einer Skala bis 100 bzw. 120 liegt, desto besser ist die Ertragsfähigkeit für landwirtschaftliche Zwecke einzuschätzen. Die jeweilige Ackerzahl (AZ) ist daher für die Bewertung von Grundstücken überaus relevant.

Auflassungsvormerkung/Vormerkung:
Als Auflassungsvormerkung wird ein Eintrag im Grundbuch bezeichnet, der zur Absicherung eines Eigentümerwechsels dient. Durch die Vormerkung wird das Risiko bei der Abwicklung von Immobilien- bzw. Grundstücksgeschäften für die Parteien (Käufer wie Verkäufer) minimiert. Die Eintragung im Grundbuch räumt dem künftigen Eigentümer quasi eine abgesicherte Rechtsposition ein.

Altbau:
Auch wenn es keine trennscharfe oder gar gesetzliche festgeschriebene Definition dafür gibt, werden unter Altbau vorwiegend vorhandene Gebäude - die vor 1949 entstanden sind - verstanden. Altbau meint in der Regel Gebäude, deren hohe Decken sogar Stuck aufweisen und deren Böden mit Dielen bzw. Parkett belegt sind. Kastenfenster und Holzbalkendecken können ebenfalls als charakteristisch für Altbauten gelten.

Altersvorsorge:
Ein eigenes Haus oder die Eigentumswohnung kann, wenn abbezahlt, eine wichtige Säule der Altersvorsorge darstellen. Und: Immobilien sind eine Altersvorsorge, in der man zum jetzigen Zeitpunkt schon wohnen kann. Glaubt man regelmäßigen Umfragen zum Thema Vorsorge fürs Alter, dann kommt die Immobilie in aller Regel auf Platz 1. Mit der richtigen Beratung findet sich eine Immobilie passend zu jeder Vorsorge-Strategie.

Anderkonto:
Das Anderkonto ist ein Treuhandkonto in besonders abgesicherter Form. Für gewöhnliche Treuhandkonten gelten keine besonderen juristischen Regeln. Guthaben auf Anderkonten fallen bei einer Zahlungsunfähigkeit des Treuhänders nicht in dessen Vermögensmasse.

Anlegerwohnung:
Eine Wohnung, die erst erworben und dann zur Weitervermietung genutzt wird, wird als Anlegerwohnung deklariert. Die Eigentümer der Wohnung nehmen das Wohnrecht nicht selbst in Anspruch, sondern entscheiden sich für die Fremdnutzung. Durch die Mieteinnahmen können zusätzlich gewinnbringende Einkünftige generiert und das Kapital langfristig vermehrt werden.

Annuität:
Wenn für ein Darlehen oder eine Hypothek jährlich ein gleichbleibender Betrag zu zahlen ist, nennt man ihn Annuität. Der Betrag setzt sich aus einem schrittweise abnehmenden Zinsanteil und einem schrittweise höheren Tilgungsanteil zusammen. Während Zins- und Tilgungsanteil also über die Jahre variieren, bleibt die Höhe der Annuität, d.h. der zu zahlende Betrag, über die Laufzeit konstant.

Appartement:
Als Appartment wird eine Unterkunft oder Wohnung mit häufig nur einem Wohnraum bezeichnet. Zum Wohnraum gehören ein Bad, eine kleine Kochnische oder Küche. Im Volksmund wird umgangssprachlich auch das Wort "Appartment-Wohnung" genutzt. Mit der französischen Definition von Apartment wird konträr jedoch eine gehobene, große Wohnung beschrieben.

Architekt:
Um Bauwerke zu planen und auf deren Gestaltung, Technik und Wirtschaftlichkeit in Kombination Rücksicht zu nehmen, werden häufig Architekten eingestellt. Um als Architekt arbeiten zu können, ist in Deutschland ein Hochschulabschluss vorausgesetzt. Der Architekt ist vom Anfang bis zum Ende des Bauprojekts für das Bauvorhaben zuständig und ist ebenfalls für die Koordinierung der Bauprozesse verantwortlich.

Arrondierung:
Die Arrondierung ist der Einbezug angrenzender Flächen zu einem Grundstück. Die Arrondierung dient dabei der Verbesserung der Grenze, sodass beispielsweise die vorhandene Infrastruktur besser genutzt werden kann. Darüber hinaus findet eine Mehrung des Wertes des Grundstücks infolge der Vergrößerung statt. Im Normalfall geht die Arrondierung mit einer neuen Grenzziehung und somit erforderlichen Grundbuchänderungen einher. 

Aufgebotsverfahren:
Das Aufgebotsverfahren ist eine öffentliche gerichtliche Aufforderung, um die Anmeldung von Rechten und Ansprüchen zu erreichen. Das Aufgebotsverfahren dient der Klärung der Ansprüche unterschiedlicher Personen. Beim speziellen Aufgebotsverfahren im Immobilienrecht stehen zumeist Besitzansprüche und Nutzungsrechte für die Immobilien im Vordergrund.

Aufzugskosten:
Vor allem in Mehrfamilienhäusern, die viele Stockwerke umfassen, sind Aufzüge praktisch. Wenn es sich um eine Wohnungseigentumsanlage mit mehreren Eigentümern handelt, kann eine Instandhaltungsrücklage gebildet werden, womit die Reparatur des Aufzugs sichergestellt wird.

Auktion:
Eine Marktveranstaltung, bei der ein Auktionator den Verkauf einer Ware moderiert und per Versteigerung dafür sorgt, dass der Meistbietende der interessierten Käufer den Zuschlag bekommt. Auktionen gibt es in vielen Varianten, darunter sind Kunstauktionen und Immobilienauktionen die bekanntesten, stille Auktion, Online-Auktion und Internet-Live-Auktion sind weitere Formen.

Ausstattung:
Der Begriff der Ausstattung einer Immobilie wird sowohl für die Qualität der Baumaßnahmen bzw. der Bauweise verwendet als auch für gewisse Extras wie etwa eine Terrasse, einen Balkon oder eine Garage. Auch die Haustechnik gehört zur Ausstattung, so ist etwa eine modernisierte Heizungsanlage ein wichtiges Ausstattungselement eines Wohnhauses, das starke Auswirkungen auf den Kauf- bzw. Verkaufspreis haben kann. 

Aval:
Bei einem Aval bürgt ein Kreditinstitut für die Zahlungsfähigkeit eines seiner Kunden. Hierbei gewährt das Institut keinen Geldbetrag, sondern verpflichtet sich, die offene Schuld zu begleichen, sollte der Kunde selbst nicht zahlen (können). Mit Übernahme der Bürgschaft steht die Bank für die Verbindlichkeiten des Schuldners einem Dritten gegenüber ein.

B

Baufinanzierung:
Da die Mehrzahl der Käufer nicht über den gesamten Kaufpreis einer Immobilie auf ihrem eigenen Konto verfügen, kann eine Baufinanzierung genutzt werden. Diese lässt sich in Form eines Bau- oder Immobilienkredits sowohl von Banken als auch von Versicherungen oder Landesförderinstituten beziehen. Es besteht auch die Möglichkeit eines privaten Darlehensvertrags mit einer inkludierten Sicherungsabtretung, wenn das benötigte Kapital von der Familie, Bekannten oder Freunden geliehen werden soll.

Baufinanzierung ohne Eigenkapital:
Ohne Eigenkapital kann eine Baufinanzierung schnell teuer werden. Denn die Kreditinstitute erwarten bei einer Finanzierung einen Eigenanteil von mindestens 20%, um das Ausfallrisiko zu reduzieren. Um eine Vollfinanzierung ohne Zuzahlung des Eigenkapitals zu bekommen, sind bestimmte Voraussetzungen nötig. Dabei spielen der Wert der Immobilie und die Höhe des Einkommens sowie die Lage und Zustand der Immobilie eine entscheidende Rolle.

Baugrundstück:
Laut § 5 Abs.1 der Immobilienwertverordnung handelt es sich bei einem Baugrundstück um unbebautes Land, dessen Fläche baulich nutzbar ist. Für einen legalen Bebau des Grundstücks müssen verschiedene Voraussetzungen eingehalten werden, zugleich erfolgt stets die rechtliche Prüfung. Die Preise für Baugrundstücke werden in Euro pro Quadratmeter angegeben und liegen weitaus höher als die Preise für Wälder oder Ackerländer. Dies ist darauf zurückzuführen, dass sich Bauland für den Bau eines Hauses eignet und somit eine attraktive Weiternutzung möglich ist. Entscheidende Voraussetzungen für die Einordnung als Baugrundstück sind eine Bodengutachtung und der konkrete Bebauungsplan.

Baugrenze:
Die im Bebauungsplan gekennzeichnete Linie, welche nicht überbaut werden darf, ist die sogenannte Baugrenze. Im Bebauungsplan erfolgt die Darstellung mithilfe einer blauen Linie. Eine Überschreitung mit Gebäuden ist im Grundsatz nicht erlaubt. Einzelne Bundesländer erlauben jedoch ein geringfügiges Übertreten. Von der Baugrenze ist die sogenannte Grundstücksgrenze zu unterscheiden.

Baulasten:
Bei den Baulasten handelt es sich um eine Beschränkung hinsichtlich der Bebaubarkeit eines Grundstücks. Eigentümer verpflichten sich im öffentlich-rechtlichen Sinne, bestimmte Maßnahmen zu dulden, Handlungen vorzunehmen oder etwas zu unterlassen. Derartige Baulasten werden im Baulastenverzeichnis aufgeführt, welches von der zuständigen Bauaufsichtsbehörde geführt wird.

Bauparzelle:
Die Bauparzelle stellt einen Teil der Erdoberfläche dar, welcher die relevante Buchungseinheit im Liegenschaftskataster ist. Ein Nachweis der Bauparzelle findet beispielsweise in den einschlägigen Katasterbüchern oder Flurkarten statt.

Baupreisindex:
Das Statistische Bundesamt ermittelt alle drei Monate Durchschnittwerte zu Neubaupreisen im Hochbau und von Ein-Familiengebäuden in vorgefertigter Bauart sowie zur Instandhaltung von Wohngebäuden. Der Baupreisindex stellt damit einen wichtigen Mess- bzw. Richtwert für die Immobilienbewertung dar und zeigt die Entwicklung der Baupreise an. Eine Rolle spielt der Baupreisindex auch in der Berechnung der Wohngebäudeversicherung.

Bauschäden:
Die Verschlechterung des Zustands von einer Immobilie wird als Bauschaden bezeichnet. Der Bauschaden entsteht durch den Eintritt eines schädigenden Ereignisses, wie zum Beispiel eines Baumangels. Der Bauschaden kann vielfältige Ursachen haben und ist zumeist für eine Wertminderung ursächlich. Somit spielen Bauschäden auch bei der Wertermittlung einer Immobilie eine bedeutende Rolle.

Barwert:
Im Gegensatz zum Verkehrswert einer Immobilie, der den Preis meint, der sich aktuell für eine Immobilie erzielen lässt, umfasst der Barwert Berechnungen, die in die Zukunft gerichtet sind – wie etwa die künftigen Erträge einer Immobilie oder die voraussichtliche Preisentwicklung des Immobilienmarkts.

Baugenehmigung:
Bei der Baugenehmigung handelt es sich um einen schriftlichen Bescheid der Baubehörde. Der gebührenpflichtige und befristete Bescheid stellt fest, dass dem konkreten Bauvorhabens keine rechtlichen Hindernisse entgegenstehen, die sich aus dem öffentlichen Recht und insbesondere der Bauordnung ergeben.

Baukindergeld:
2018 wurde das Baukindergeld als staatliche Förderung eingeführt, die Familien mit Kindern den Kauf einer Immobilie erleichtern soll. Es ist ein staatlicher Zuschuss, den die Familien nicht zurückzahlen müssen. Pro Kind ist eine Förderung mit 12.000 Euro möglich, die in 10 jährlichen Raten zu je 1.200 Euro ausgeschüttet wird.

Bauland:
Ein Grundstück kann rechtlich erst dann als Bauland bezeichnet werden, wenn es ausdrücklich und unmissverständlich in einem Bebauungsplan oder wegen seiner Lage im Innenbereich als Bauland ausgewiesen ist oder ein positiv beschiedener Bauvorbescheid vorliegt.

Baulastenverzeichnis:
Der Begriff der Baulast umfasst öffentlich-rechtliche Einschränkungen in Bezug auf die Bebaubarkeit oder anderweitige Nutzbarkeit von Grundstücken. Baulasten entstehen durch Abgabe einer entsprechenden Erklärung des Grundstückseigentümers und werden regelmäßig in das Baulastenverzeichnis eingetragen. Das ist ein Verzeichnis außerhalb des Grundbuchs, welches bei der Bauverwaltung geführt wird und dort eingesehen werden kann.

Baureifes Land:
Baureifes Land bezeichnet alle unbebauten Grundstücke, die nach den öffentlichen und privaten Vorschriften nutzbar sind. Dafür ist im Grundsatz eine Ausweisung des Grundstücks als Bauland in einem qualifizierten Bebauungsplan notwendig. Zudem genügt es, wenn sich das Grundstück in einer Gegend befindet, die unmittelbar bebaut ist (sog. Baulücke).

Bauträger:
Als Bauträger bezeichnet man Unternehmen, die sanierungsbedürftige Gebäude oder Grundstücke gewerbsmäßig erwerben, erschließen und bebauen und die fertigen Wohneinheiten an private Immobilienkäufer verkaufen. Der Bauträger übernimmt die Funktion des Bauherrn und sagt dem Immobilienkäufer im Rahmen eines notariellen Kaufvertrages die Erstellung einer mangelfreien, vertragsgemäßen Immobilie zu. Bauträger haften in der Regel bis zu fünf Jahre nach dem erfolgten Verkauf der Immobilie noch für Mängel an dem Objekt.

Bausachverständiger:
Beim Bausachverständigen handelt es sich um ein Berufsbild, welches in der Immobilienbranche verbreitet ist. Bei dem Auftreten von Mängeln während des Bauvorhabens findet eine Begutachtung durch den sogenannten Bausachverständigen statt. Dieser verfügt über eine gewisse Expertise, sodass andere Akteure der Immobilienbranche das Gutachten anerkennen. Zudem kommen Bausachverständige auch bei der Planung von Gebäuden oder der Wertermittlung einer Immobilie zum Einsatz.

Bauschaden:
Ein Bauschaden kann aufgrund von Baumängeln, falscher Nutzung, Verschleiß oder Unwetter auftreten. Auch eine Vernachlässigung der Instandhaltung kann zu einem Bauschaden führen. Mit einem Bauschaden geht immer eine Verschlechterung des Zustandes eines Gebäudes einher: Solch eine Verschlechterung kann sich in Form von Rissen, Verfärbungen oder Schimmel zeigen. Wenn das Gebäude mit Schimmelpilz befallen ist, kann der Bauschaden sogar eine Gesundheitsgefahr darstellen.

Bausparvertrag:
Der Bausparvertrag war ein ehemals beliebtes Anlageprodukt. Dieser eignete sich vor allem für eine langfristige Finanzplanung durch die Kombination aus einem Darlehen und einem Sparplan. Als Vertragsinhaber werden die Sparbeträge in einen gemeinsamen Topf eingezahlt, aus welchem andere Bausparer im Anschluss ihr Darlehen erhalten. Daher ist ein ausgewogenes Verhältnis zwischen den Aus- und Einzahlungen zu gewährleisten.

Bebauungsplan:
Der Bebauungsplan ist beim Bauamt der Gemeinde öffentlich einsehbar und dient als Grundlage zur Entwicklung und Ausführung der Raumplanung. Der Plan beschreibt das Baugebiet und gibt planungsrechtliche Mindesterfordernisse vor – wie etwa die Geschosshöhe von Neubauten –, an die sich gehalten werden muss.

Belastung:
Die Belastung im rein finanziellen Sinn, beispielsweise beim Neubau eines Eigenheims, sollte 40 % des Nettofamilieneinkommens nicht überschreiten.

Beleihungswert:
Der Beleihungswert stammt aus dem Finanzwesen. Beim Beleihungswert handelt es sich um einen Wert der Kreditsicherheit, bei dem eine hohe Wahrscheinlichkeit besteht, dass die Realisierung in Zukunft möglich ist. Der Beleihungswert für Immobilien muss unterhalb des Verkaufswerts liegen und die typischen Merkmale des Objekts sowie die Marktsituation berücksichtigen.

Bestandsveränderung:
Eine Bestandsveränderung liegt dann vor, wenn ursprünglich enthaltene Büroflächen aus dem jeweiligen Flächenbestand herausgenommen werden. Dies kann aus unterschiedlichen Gründen notwendig werden. Büroflächen, welche für eine umfassende Sanierung, eine andere Nutzung oder einen Abriss gedacht sind, werden aus dem Büroflächenbestand entfernt. Es erfolgt eine Buchung aus dem aktuellen Flächenbestand, sodass eine Bestandsveränderung vorliegt.

Büroflächennachfrage:
Die Büroflächennachfrage beschreibt als Kennzahl die Nachfrage nach bestimmten Büroflächen. Diese aktive Gesuche müssen in einem vorab definierten Zeitraum erfolgen und einen festgelegten Markt für Büroimmobilien betreffen. Der Büroflächennachfrage unterfallen sowohl die Anfragen von potenziellen Neumietern sowie aktuellen Nutzern, die entweder neue oder weitere Büroflächen anmieten oder ankaufen wollen. Die Registrierung erfolgt immer unmittelbar, wenn das Gesuch zur Kenntnis genommen wurde. Eine Unterscheidung ist dergestalt möglich, dass eingegangene Anfragen und noch aktive Gesuche (abhängig vom Berichtszeitpunkt) unterschieden werden. Es erfolgt eine kontinuierliche Aktualisierung, da erledigte Anfragen heraus- oder neue Anfragen hinzugerechnet werden müssen.

Büroflächenumsatz:
Der Flächenumsatz betrifft im Büromarkt alle Flächen, die in einem festgelegten Zeitraum neuvermietet, verkauft oder selbst errichtet wurden. Entscheidend ist der Zeitpunkt des Vertragsschlusses. Dabei spielt es keine Rolle, ob die Büroflächen bereits bezugsfertig oder noch ausgebaut werden müssen. Selbst die folgenden besonderen Situationen zählen zum Flächenumsatz: Untervermietungen, Interimsanmietung oder Mietvertragsverlängerungen bei Anmietung zusätzlicher Büroflächen.

Betriebskostenabrechnung:
Falls keine Pauschalen vereinbart sind, ist jeder Vermieter verpflichtet, einmal jährlich die Betriebskosten abrechnen. Der Mieter kann Einwände gegen die Höhe oder die Art der abgerechneten Kosten erheben. Sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter sind hierbei zwingend Fristen einzuhalten. Hat der Vermieter der Abrechnung erstellt, besteht für beide Vertragsparteien ein Anspruch auf angemessene Anpassung der vereinbarten Vorauszahlungen.

Bodenrichtwert:
Beim Bodenrichtwert handelt es sich um einen amtlichen Durchschnittswert, der den Wert eines Grundstücks angibt. Zur Ermittlung findet eine Sammlung aller Kaufpreise der Grundstücke in der jeweiligen Region statt. Gemeinsam mit der individuellen Entwicklung des Grundstücks ergibt sich daraus der Bodenrichtwert.

Bungalow:
Generell wird unter einem Bungalow eine Immobilie verstanden, die nur aus einem Geschoss besteht und bei der alle Wohnräume auf einer Ebene liegen. Einfache Bungalows wurden sogar ohne Keller gebaut. Ein besonderer Vorteil eines Bungalows ist die Barrierefreiheit durch das ebenerdige Wohnen. Interessant ist für Bungalow-Käufer dabei, dass bei einem möglichen Umbau keine Rücksicht auf darunter liegende Geschosse genommen werden muss. Dieser Umstand gibt große Freiheit bei der Gestaltung eines neuen Grundrisses.

C

Chartered Surveyor:
Chartered Surveyor ist die Abkürzung für die Royal Institution of Chartered Surveyors. Dabei handelt es sich um den internationalen Berufsverband der Sachverständigen in der Immobilienwirtschaft. Um als Chartered Surveyor zu gelten, bedarf es eines Studium an einer vom Berufsverband akkreditierten Hochschule.

Concierge:
Beim Concierge handelt es sich um einen Angestellten in der Hotellerie, der insbesondere im Luxussegment vertreten ist. Darüber hinaus gibt es das spezielle Servicepersonal auch in Wohnhäusern und exklusiven Appartements. Der Concierge steht den Bewohnern für unterschiedliche Dienstleistungen zur Verfügung. Dazu gehören Fahrdienste, die Erledigung von Einkäufen oder die Durchführung von Reservierungen.

Courtage:
Der Lohn des Auktionshauses für einen Vertragsabschluss wird Courtage genannt. Diese ist fällig und zahlbar bei Zuschlag im Rahmen von Auktionen oder bei Vertragsabschluss im Rahmen des Nachverkaufs. Bei einem Kaufpreis bis € 9.999,99 beträgt der Ersteher-Courtage 17,85 %, bei einem Kaufpreis von € 10.000,00 bis € 29.999,99 beträgt sie 11,90 %, bei einem Kaufpreis von € 30.000,00 bis € 59.999,99beträgt sie 9,52 %, ab € 60.000,00 beträgt sie 7,14 %, jeweils einschließlich gesetzlicher Umsatzsteuer. Die Veräußerer-Courtage wird individuell mit dem Einlieferer vereinbart.