Glossar Immobilien der Westdeutsche Grundstücksauktionen AG

S

Sachwertverfahren:
Für die Ermittlung des Immobilienwerts gibt es verschiedene Verfahren. Das Sachwertverfahren errechnet den Substanzwert einer Immobilie. Dieses Verfahren eignet sich zur Bewertung der Immobilien und kommt hauptsächlich bei der Eigennutzung zum Einsatz. Beim Sachwertverfahren erfolgt die Ermittlung des Boden- und Zeitwerts getrennt. Die Summe dieser beiden Kostenpunkte ergibt den Sachwert.

Sanierungsvermerk:
Der Sanierungsvermerk ist eine Eintragung im Grundbuch in der Abteilung 2. Ein Sanierungsvermerk wird auf Grundlage einer entsprechenden Sanierungssatzung der Gemeinde in das Grundbuch eingetragen. Die Gemeinde weist das Gebiet, in welchem die Immobilie steht, als Sanierungsgebiet aus. Der Zweck derartiger Gebiete ist die zukünftige Durchführung von Sanierungsmaßnahmen zur Beseitigung vorhandener Missstände. Für Interessenten der Immobilie hat ein Sanierungsvermerk positive und negative Auswirkungen. In seltenen Fällen ist eine Genehmigung für den Umbau des Gebäudes erforderlich. Auf der anderen Seite können die Eigentümer ggf. Fördergelder in Anspruch nehmen und von steuerlichen Aspekten profitieren.

Schönheitsreparaturen:
Im deutschen Mietrecht werden mit dem Begriff Schönheitsreparatur bestimmte, rein dekorative Arbeiten bezeichnet, die das Aussehen eines (Wohn-)Raums verbessern und oberflächliche, gebrauchsbedingte Abnutzungserscheinungen in den Räumen beheben können. 
Beispielsweise gehören dazu:

  • Tapezieren und Streichen der Wände in neutralen Farben
  • Lackieren von Heizkörpern sowie der Innentüren und der Fenster sowie der Außentür von innen
  • Ausbesserung von Löchern wie etwa Bohrlöchern, die für das Anbringen der Inneneinrichtung des Mieters gesetzt worden sind

Die Schönheitsreparatur – die im eigentlichen Sinne keine echte Reparatur ist und deswegen vom Mieter selbst gemacht werden kann – er muss keinen Handwerker beauftragen – sorgt oft für Streit zwischen Mieter und Vermieter. Wenn ein Auszug ansteht, ist es daher sinnvoll, sich direkt über die jeweiligen Vorstellungen auszutauschen.

Schenkungssteuer:
Unter bestimmten Voraussetzungen verlangt der Fiskus für eine Schenkung eine Steuer. Abhängig vom Verwandtschaftsgrad existieren diverse Freibeträge. Bei einer Übertragung von Eigentum zu Lebzeiten handelt es sich um eine Schenkung, wenn die Zuwendung ohne jegliche Gegenleistung das Eigentum wechselt oder der Gegenwert geringer als die Schenkung ist. Die Steuerfreiheit bei Schenkungen richtet sich nach dem Verwandtschaftsgrad von Schenker und Beschenkten. Die Steuersätze liegen zwischen 7 % und 30 %.

Schneeräumpflicht:
Die Schneeräumpflicht beschreibt die Verpflichtung des Hausbesitzers, die Zugänge zum Grundstück und vorhandenen Gehwege von Schnee zu befreien. Die Verpflichtung umfasst das Streuen bei Glatteis. Sofern sich Passanten verletzen, kann der Eigentümer des Grundstücks in Haftung genommen werden, soweit dieser seiner Schneeräumpflicht nicht genügt. Die Gemeinden regeln per Satzung die konkreten Verpflichtungen. Meist existiert eine derartige Räumpflicht in der Zeit von 7.00 - 20.00 Uhr.

Sondereigentum:
Das Sondereigentum ist ein Recht, welches dem Volleigentum weitgehend gleichgestellt ist. Das WEG legt fest, dass bestimmte Wohnzwecke ein Sondereigentum bedeuten. Das Sondereigentum gehört immer einem bestimmten Eigentümer einer Wohnung.

Sonderumlage:
Die Sonderumlage ist eine außergewöhnliche Zahlung, die in einer Eigentümergemeinschaft erforderlich wird. Bei notwendigen Reparaturen, die nicht von den Rücklagen gedeckt werden können, ist die Zahlung einer Sonderumlage notwendig.

Souterrain:
Das Souterrain ist ein Geschoss, das zum Teil unterhalb des Bodenniveaus liegt. Im Vergleich zum Souterrain liegt die Hochparterre halb über dem Bodenniveau.

Spekulationsgewinn:
Der Spekulationsgewinn bezeichnet diejenigen Erlöse, die aus einem spekulativen Geschäft resultieren. Derartige Gewinne sind beispielsweise bei Immobilientransaktionen nach dem Fix&Flip Konzept möglich.

Spekulationssteuer:
Private Veräußerungsgeschäfte sind Inhalt der Steuererklärung. Sofern die Veräußerung eines privaten Grundstücks innerhalb eines bestimmten Zeitraums erfolgt, wird eine Spekulationssteuer fällig. Nach einem Zeitraum von zehn Jahren fällt keine Spekulationssteuer an. Entscheidend ist das Datum im jeweiligen Kaufvertrag. Die Spekulationssteuer bezieht sich ausschließlich auf den Gewinn der Transaktion, ergo der Differenz zwischen An- und Verkauf. Relevant für die steuerliche Belastung ist der individuelle Einkommenssteuersatz.

Staffelmiete:
Die Staffelmiete ist in § 557a BGB geregelt. Dabei handelt es sich um eine Nettokaltmiete, bei der die regelmäßige Erhöhung im Voraus festgelegt wird. Solange die Staffelmiete gilt, ist eine weitere Mieterhöhung gesetzlich ausgeschlossen.

T

Teileigentum:
Beim Teileigentum handelt es sich um ein Sondereigentum an denjenigen Räumlichkeiten eines Gebäudes, die nicht für das Wohnen gedacht sind. Derartiges Teileigentum weist eine Verbindung zu einem Miteigentumsanteil auf.

Terrasse:
Bei der Terrasse handelt es sich um eine Fläche, die unmittelbar an die Wohnfläche des Hauses anschließt. Terrassen sind nicht überdacht und ermöglichen den Aufenthalt im Freien. Eine Beschattung der Terrasse ist auf verschiedene Arten möglich. Der Untergrund von Terrassen ist in den meisten Fällen betoniert, gepflastert oder mit einem Holzbelag versehen. Terrassen befinden sich im Vergleich zum Balkon auf der Höhe des Erdgeschosses.

Teilungserklärung:
Die Teilungserklärung dient zur Begründung von Wohnungseigentum. Nach § 3 WEG erfolgt im sogenannten Teilungsvertrag die Erklärung, dass die Immobilie aufgeteilt wird und Miteigentum entsteht. Bei der Teilungserklärung nach § 8 WEG erklärt der Alleineigentümer dem Grundbuchamt, dass die Begründung von Wohnungseigentum gewünscht ist. Wenn kein Miteigentümer vorhanden ist, genügt somit eine Teilungserklärung anstelle eines Teilungsvertrags.

Teilung von Grundstücken:
Die Teilung von Grundstücken erfolgt gegenüber dem Grundbuchamt. Mittels einer Erklärung kann der Eigentümer des Grundstücks erklären, dass ein abgegrenzter Teil abgeschrieben wird und fortan als eigenständiges Grundstück gilt. Bei der Teilung von Grundstücken erfolgt eine Unterteilung in reale und ideelle Teilung. Die Realteilung bedeutet eine tatsächliche Aufteilung in mehrere Grundstücke, die im Grundbuch eigenständig erfasst werden. Bei der ideellen Teilung wird das Grundstück unter mehreren Eigentümern aufgeteilt, wobei das Grundstück weiterhin ein Ganzes bleibt. Es entsteht Miteigentum verschiedener Personen.

Teuerung:
Die Teuerung gehört zu den äußeren Gegebenheiten, die sich im Laufe der Mietdauer ändern. Der Vermieter darf diesen relativen Kostenfaktor bei einer Mietzinserhöhung geltend machen.
Grundlage für die Berechnung der Teuerung bildet der so genannte Landesindex der Konsumentenpreise. Dieser beinhaltet die steigenden Kosten sämtlicher Produkte, die ein Durchschnittshaushalt verbraucht. Diese Kosten werden laufend durch das Bundesamt für Statistik (BFS) erhoben. Dazu wird ein sogenannter „Warenkorb“ gebildet, mit dem die Lebenshaltungskosten für einen Durchschnittshaushalt abgebildet werden sollen. Da sich die Verbrauchergewohnheiten laufend ändern, muss ab und zu ein neuer „Warenkorb“ zusammengestellt werden. Im Abstand von einigen Jahren veröffentlicht das Bundesamt für Statistik jeweils eine neue Tabelle mit einer neuen Basis.

Tilgung:
Die Tilgung beschreibt die Rückzahlung eines Darlehens. Beim Kauf von Immobilien finanzieren die meisten Käufer einen Teil des Kaufpreises mit Fremdkapital in Form eines Darlehens. Die stetige Rückzahlung in den darauffolgenden Jahren wird als Tilgung bezeichnet.

Tod des Mieters:
Grundsätzlich endet das Mietverhältnis nicht mit dem Tod eines Mieters, es sei denn der Mietvertrag wurde auf Lebenszeit geschlossen. Das Mietverhältnis geht auf die Erben über und muss von diesen gekündigt werden.

Trafostation:
Bei einer Trafostation handelt es sich um die sogenannte Transformatorenstation. Diese wird auch als Netz- oder Umspannstation bezeichnet. Die Trafostation und deren Errichtung sind genormt und in den einschlägigen DIN EN 61936-1 und DIN VDE 0101 geregelt.

U

Unbedenklichkeitsbescheinigung:
Die Unbedenklichkeitsbescheinigung ist ein Schreiben vom Finanzamt, das bei Zahlung der Grunderwerbssteuer ausgestellt wird. Anschließend erfolgt die Eintragung des Erwerbers in das Grundbuch. Hiermit wird der Käufer zum Eigentümer nach bürgerlich-rechtlichen Vorschriften.

Untervermietung: 
Untervermietung beschreibt den Vorgang, dass ein Mieter einem Dritten einen Teil der Wohnung zum selbstständigen Gebrauch überlässt. Diese Überlassung erfolgt zumindest teilweise entgeltlich. Eine Untervermietung ist gem. § 540 BGB nur mit ausdrücklicher Erlaubnis des Vermieters zulässig, da dieser ein natürliches Interesse daran hat, dass lediglich sein Vertragspartner die Wohnung nutzt. Die Untervermietung bezieht sich auf einzelne Teile des Wohnraums.

Unterhaltskosten:
Die Unterhaltskosten beschreiben bei einer Immobilie diejenigen Kosten, die aus der Notwendigkeit entstehen, die Immobilie fortlaufend zwecks Werterhalt zu unterhalten. Eigentümer haben eine besondere Verantwortung gegenüber den Hausbewohnern. Die Unterhaltskosten steigen regelmäßig mit der Anzahl an Personen, die die Immobilie bewohnen. Relevante Faktoren für die Unterhaltskosten sind beispielsweise Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Wartung, Energiekosten und Wasserversorgung.

Unterlassungsverpflichtung (WEG):
Unterlassungsverpflichtungen sind Bestandteil des Wohnungseigentumsrechts. Nach § 14 WEG ist jeder Eigentümer einer Wohnung verpflichtet, von seinem Eigentum dergestalt Gebrauch zu machen, dass den anderen Wohnungseigentümern kein Nachteil entsteht. Die Unterhaltsverpflichtung verlangt somit, dass der Wohnungseigentümer nicht die Interessen Anderer schädlich beeinträchtigt.