Glossar Immobilien der Westdeutschen Grundstücksauktionen AG

Zur Welt der Immobilien gehören viele Fachbegriffe. Aber das haben Sie sicher schon festgestellt: Wer sich für den Verkauf eines Hauses oder den Kauf einer Immobilie interessiert, wer über den Verkauf oder Kauf einer Eigentumswohnung nachdenkt, kommt an vielen komplexen Begriffen nicht vorbei. Im Gespräch, gerade wenn man einen lohnenden Tipp zu einer attraktiven Immobilie bekommt, weiß man dann schon so ungefähr, worüber der andere spricht, aber wenn man dann in Ruhe darüber nachdenkt, fragt man sich doch: Kann ich die Vorteile einer steuerlichen Abschreibung für eine Wohnimmobilie nutzen? Gilt die Abschreibung für Arbeitnehmer? Wer sagt mir, wo ich gesetzliche Regelungen zu Immobilien nachlesen kann? Was ist anders am Anderkonto? Wen frage ich, wenn ich wissen will, wie hoch meine Zweitwohnungssteuer ausfällt, wenn ich die attraktive Immobilie kaufe? Wir wissen, der Dschungel der Fachbegriffe wird gerade dann besonders unübersichtlich, wenn es sich um lukrative Immobilien handelt. Deswegen haben wir für Sie von A wie Abschreibung bis Z wie Zweitwohnungssteuer ein Glossar zu wichtigen Immobilien Spezial Ausdrücken zusammengetragen. In kurzen Worten finden Sie hier erklärt, was ein Immobilien Experten-Begriff bedeutet – und wenn die Erklärung in Kurzform nicht ausreicht, sind unsere Mitarbeiter gerne für Sie da: Welche Frage auch immer Ihnen wichtig ist, wir kümmern uns um eine verständliche, nachvollziehbare Antwort. Zum Kontakt zu Ihrem persönlichen Ansprechpartner in allen Fragen rund um den Immobilienverkauf wie den Erwerb von Immobilien geht es hier.

A

Abschreibung:
Für Wohnimmobilien ist die steuerliche Abschreibung im Einkommensteuergesetz (EstG) im Paragrafen 7 Abs. 4 und 5 geregelt. Unterschieden wird dabei zwischen der linearen Abschreibung, bei der jedes Jahr der gleiche Betrag abgeschrieben wird, und der degressiven Abschreibung, bei der zu Beginn mehr abgeschrieben werden kann und sich der Betrag dann stufenweise verringert. Die Gesetzeslage in Bezug auf die degressive Abschreibung hat sich in den letzten Jahren mehrfach geändert, zuletzt im Jahr 2010: Für nach dem 31. Dezember 2010 angeschaffte Wirtschaftsgüter ist eine degressive Abschreibung nicht mehr zulässig.

Ackerzahl:
Unabhängig von der Größe der Fläche liegt mit der Ackerzahl ein Maßstab zur Kennzeichnung der Qualität einer Ackerfläche vor. Je höher der Wert auf einer Skala bis 100 bzw. 120 liegt, desto besser ist die Ertragsfähigkeit für landwirtschaftliche Zwecke einzuschätzen. Die jeweilige Ackerzahl (AZ) ist daher für die Bewertung von Grundstücken überaus relevant.

Auflassungsvormerkung/Vormerkung:
Als Auflassungsvormerkung wird ein Eintrag im Grundbuch bezeichnet, der zur Absicherung eines Eigentümerwechsels dient. Durch die Vormerkung wird das Risiko bei der Abwicklung von Immobilien- bzw. Grundstücksgeschäften für die Parteien (Käufer wie Verkäufer) minimiert. Die Eintragung im Grundbuch räumt dem künftigen Eigentümer quasi eine abgesicherte Rechtsposition ein.

Altbau:
Auch wenn es keine trennscharfe oder gar gesetzliche festgeschriebene Definition dafür gibt, werden unter Altbau vorwiegend vorhandene Gebäude - die vor 1949 entstanden sind - verstanden. Altbau meint in der Regel Gebäude, deren hohe Decken sogar Stuck aufweisen und deren Böden mit Dielen bzw. Parkett belegt sind. Kastenfenster und Holzbalkendecken können ebenfalls als charakteristisch für Altbauten gelten.

Altersvorsorge:
Ein eigenes Haus oder die Eigentumswohnung kann, wenn abbezahlt, eine wichtige Säule der Altersvorsorge darstellen. Und: Immobilien sind eine Altersvorsorge, in der man zum jetzigen Zeitpunkt schon wohnen kann. Glaubt man regelmäßigen Umfragen zum Thema Vorsorge fürs Alter, dann kommt die Immobilie in aller Regel auf Platz 1. Mit der richtigen Beratung findet sich eine Immobilie passend zu jeder Vorsorge-Strategie.

Anderkonto:
Das Anderkonto ist ein Treuhandkonto in besonders abgesicherter Form. Für gewöhnliche Treuhandkonten gelten keine besonderen juristischen Regeln. Guthaben auf Anderkonten fallen bei einer Zahlungsunfähigkeit des Treuhänders nicht in dessen Vermögensmasse. 

Annuität:
Wenn für ein Darlehen oder eine Hypothek jährlich ein gleichbleibender Betrag zu zahlen ist, nennt man ihn Annuität. Der Betrag setzt sich aus einem schrittweise abnehmenden Zinsanteil und einem schrittweise höheren Tilgungsanteil zusammen. Während Zins- und Tilgungsanteil also über die Jahre variieren, bleibt die Höhe der Annuität, d.h. der zu zahlende Betrag, über die Laufzeit konstant.

Auktion:
Eine Marktveranstaltung, bei der ein Auktionator den Verkauf einer Ware moderiert und per Versteigerung dafür sorgt, dass der Meistbietende der interessierten Käufer den Zuschlag bekommt. Auktionen gibt es in vielen Varianten, darunter sind Kunstauktionen und Immobilienauktionen die bekanntesten, stille Auktion, Online-Auktion und Internet-Live-Auktion sind weitere Formen.

Ausstattung:
Der Begriff der Ausstattung einer Immobilie wird sowohl für die Qualität der Baumaßnahmen bzw. der Bauweise verwendet als auch für gewisse Extras wie etwa eine Terrasse, einen Balkon oder eine Garage. Auch die Haustechnik gehört zur Ausstattung, so ist etwa eine modernisierte Heizungsanlage ein wichtiges Ausstattungselement eines Wohnhauses, das starke Auswirkungen auf den Kauf- bzw. Verkaufspreis haben kann. 

Aval:
Bei einem Aval bürgt ein Kreditinstitut für die Zahlungsfähigkeit eines seiner Kunden. Hierbei gewährt das Institut keinen Geldbetrag, sondern verpflichtet sich, die offene Schuld zu begleichen, sollte der Kunde selbst nicht zahlen (können). Mit Übernahme der Bürgschaft steht die Bank für die Verbindlichkeiten des Schuldners einem Dritten gegenüber ein.

B

Baupreisindex:
Das Statistische Bundesamt ermittelt alle drei Monate Durchschnittwerte zu Neubaupreisen im Hochbau und von Ein-Familiengebäuden in vorgefertigter Bauart sowie zur Instandhaltung von Wohngebäuden. Der Baupreisindex stellt damit einen wichtigen Mess- bzw. Richtwert für die Immobilienbewertung dar und zeigt die Entwicklung der Baupreise an. Eine Rolle spielt der Baupreisindex auch in der Berechnung der Wohngebäudeversicherung.

Barwert:
Im Gegensatz zum Verkehrswert einer Immobilie, der den Preis meint, der sich aktuell für eine Immobilie erzielen lässt, umfasst der Barwert Berechnungen, die in die Zukunft gerichtet sind – wie etwa die künftigen Erträge einer Immobilie oder die voraussichtliche Preisentwicklung des Immobilienmarkts.

Baukindergeld:
2018 wurde das Baukindergeld als staatliche Förderung eingeführt, die Familien mit Kindern den Kauf einer Immobilie erleichtern soll. Es ist ein staatlicher Zuschuss, den die Familien nicht zurückzahlen müssen. Pro Kind ist eine Förderung mit 12.000 Euro möglich, die in 10 jährlichen Raten zu je 1.200 Euro ausgeschüttet wird.

Bauland:
Ein Grundstück kann rechtlich erst dann als Bauland bezeichnet werden, wenn es ausdrücklich und unmissverständlich in einem Bebauungsplan oder wegen seiner Lage im Innenbereich als Bauland ausgewiesen ist oder ein positiv beschiedener Bauvorbescheid vorliegt.

Baulastenverzeichnis:
Der Begriff der Baulast umfasst öffentlich-rechtliche Einschränkungen in Bezug auf die Bebaubarkeit oder anderweitige Nutzbarkeit von Grundstücken. Baulasten entstehen durch Abgabe einer entsprechenden Erklärung des Grundstückseigentümers und werden regelmäßig in das Baulastenverzeichnis eingetragen. Das ist ein Verzeichnis außerhalb des Grundbuchs, welches bei der Bauverwaltung geführt wird und dort eingesehen werden kann.

Bauträger:
Als Bauträger bezeichnet man Unternehmen, die sanierungsbedürftige Gebäude oder Grundstücke gewerbsmäßig erwerben, erschließen und bebauen und die fertigen Wohneinheiten an private Immobilienkäufer verkaufen. Der Bauträger übernimmt die Funktion des Bauherrn und sagt dem Immobilienkäufer im Rahmen eines notariellen Kaufvertrages die Erstellung einer mangelfreien, vertragsgemäßen Immobilie zu. Bauträger haften in der Regel bis zu fünf Jahre nach dem erfolgten Verkauf der Immobilie noch für Mängel an dem Objekt.

Bauschaden:
Ein Bauschaden kann aufgrund von Baumängeln, falscher Nutzung, Verschleiß oder Unwetter auftreten. Auch eine Vernachlässigung der Instandhaltung kann zu einem Bauschaden führen. Mit einem Bauschaden geht immer eine Verschlechterung des Zustandes eines Gebäudes einher: Solch eine Verschlechterung kann sich in Form von Rissen, Verfärbungen oder Schimmel zeigen. Wenn das Gebäude mit Schimmelpilz befallen ist, kann der Bauschaden sogar eine Gesundheitsgefahr darstellen.

Bebauungsplan:
Der Bebauungsplan ist beim Bauamt der Gemeinde öffentlich einsehbar und dient als Grundlage zur Entwicklung und Ausführung der Raumplanung. Der Plan beschreibt das Baugebiet und gibt planungsrechtliche Mindesterfordernisse vor – wie etwa die Geschosshöhe von Neubauten –, an die sich gehalten werden muss.

Belastung:
Die Belastung im rein finanziellen Sinn, beispielsweise beim Neubau eines Eigenheims, sollte 40 % des Nettofamilieneinkommens nicht überschreiten.

Betriebskostenabrechnung:
Falls keine Pauschalen vereinbart sind, ist jeder Vermieter verpflichtet, einmal jährlich die Betriebskosten abrechnen. Der Mieter kann Einwände gegen die Höhe oder die Art der abgerechneten Kosten erheben. Sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter sind hierbei zwingend Fristen einzuhalten. Hat der Vermieter der Abrechnung erstellt, besteht für beide Vertragsparteien ein Anspruch auf angemessene Anpassung der vereinbarten Vorauszahlungen.

Bungalow:
Generell wird unter einem Bungalow eine Immobilie verstanden, die nur aus einem Geschoss besteht und bei der alle Wohnräume auf einer Ebene liegen. Einfache Bungalows wurden sogar ohne Keller gebaut. Ein besonderer Vorteil eines Bungalows ist die Barrierefreiheit durch das ebenerdige Wohnen. Interessant ist für Bungalow-Käufer dabei, dass bei einem möglichen Umbau keine Rücksicht auf darunter liegende Geschosse genommen werden muss. Dieser Umstand gibt große Freiheit bei der Gestaltung eines neuen Grundrisses.

C

Courtage:
Der Lohn des Auktionshauses für einen Vertragsabschluss wird Courtage genannt. Diese ist fällig und zahlbar bei Zuschlag im Rahmen von Auktionen oder bei Vertragsabschluss im Rahmen des Nachverkaufs. Bei einem Kaufpreis bis € 9.999,99 beträgt der Ersteher-Courtage 17,85 %, bei einem Kaufpreis von € 10.000,00 bis € 29.999,99 beträgt sie 11,90 %, bei einem Kaufpreis von € 30.000,00 bis € 59.999,99beträgt sie 9,52 %, ab € 60.000,00 beträgt sie 7,14 %, jeweils einschließlich gesetzlicher Umsatzsteuer. Die Veräußerer-Courtage wird individuell mit dem Einlieferer vereinbart.

D

Darlehensbewilligung:
Nach Einreichung sämtlicher erforderlicher Unterlagen prüft die Bank – auch mit Hilfe von internen Rating-Faktoren – die Bonität des potentiellen Darlehensnehmers (sprich: die Fähigkeit und Bereitschaft eines Kunden seine zukünftigen Zahlungsverpflichtungen vollständig und fristgerecht zu erfüllen). Fällt die Einschätzung der Bank positiv aus, erhält der Bankkunde eine rechtlich verbindliche Zusage über die Gewährung eines Darlehens.

Duplex-Wohnung:
Als Duplex-Wohnung wird ein Immobilienobjekt bezeichnet, das sich über zwei Stockwerke erstreckt. Oft wird dafür auch der Begriff Maisonette-Wohnung benutzt. 

E

Eigenbedarf:
Unter Eigenbedarf wird die Absicht des Vermieters verstanden, einen vermieteten Wohnraum selbst zu nutzen oder einem nahen Familienangehörigen bzw. einem Mitglied seines Haushaltes zu Wohnzwecken zur Verfügung zu stellen. Ein tatsächlich vorhandener Eigenbedarf berechtigt den Vermieter zur Kündigung des Mietverhältnisses.

Eigenkapital:
Vermögenswerte, die für die Immobilienfinanzierung eingesetzt werden. Dazu gehören: Bargeld, Bank- und Sparguthaben, Wertpapiere, der Gegenwert eines eigenen, unbelasteten (hypothekenfreien) Grundstücks und Bausparguthaben.

Eigenheimzulage:
Die Eigenheimzulage ist eine seit dem Jahr 2006 ausgelaufene staatliche Förderung. Kernbestandteile dieser Zulage waren einerseits ein Fördergrundbetrag und andererseits eine Baukindergeldzulage. Die Höhe war an das Einkommen gekoppelt.

Eigenleistung:
Die Eigenleistung wird umgangssprachlich auch als „Muskelhypothek“ bezeichnet und meint die persönliche Arbeitsleistung, die jemand beim Neu- oder Um-Bau eines Hauses einbringt. Wird ein Teil der nötigen Arbeiten per Eigenleistung erbracht, können dadurch die Lohnkosten minimiert werden, die der Bauherr an Handwerker für deren Dienstleistungen zahlen muss. Aber Achtung: In der Regel überschätzen Laien, welchen Anteil die Eigenleistungen an den Gesamtkosten reduzieren können.

Eigentumswohnung:
Der Begriff der Eigentumswohnung bezeichnet eine Form des Eigentums an einer einzelnen Wohnung und wird daher auch Wohnungseigentum genannt. Beim Kauf einer Eigentumswohnung gilt daher: Es wird sowohl der Miteigentumsanteil erworben, als auch das Sondereigentum (die Wohnung selbst).

Energieausweis:
Um den energetischen Zustand von Gebäuden bewerten zu können, schreibt die Energieeinsparverordnung (EnEV) in bestimmten Fällen Energieausweise vor. Sie enthalten allgemeine Angaben zum Haus, zu den verwendeten Heizstoffen (zum Beispiel Gas, Öl oder Strom) sowie die Energiekennwerte des Gebäudes. Neue Ausweise für Wohngebäude führen darüber hinaus, ähnlich wie bei Elektrogeräten, eine Energieeffizienzklasse von A+ bis H auf. Ein Energieausweis wird für das ganze Gebäude ausgestellt, nicht für eine einzelne Wohnung. Er muss den Vorgaben der zum Zeitpunkt der Ausstellung geltenden EnEV entsprechen. 

Erbbaurecht:
Grundlage des Erbbaurechts ist das Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG). Durch den Kauf eines Erbbaurechts erhält der Bauende das Recht, ein ihm gehörendes Gebäude auf einem Grundstück zu errichten, das einem Dritten gehört. Vereinfacht ausgedrückt: Das Gebäude gehört dem Erwerber, der Boden jedoch nicht. Der Vorteil ist, dass keine Kosten für den Erwerb des Bodens entstehen. Allerdings muss dafür in der Regel ein sogenannter Erbbauzins für die Nutzung des Bodens bezahlt werden.

Ertragswert:
Bei der Ertragswertberechnung fließt der Sachwert einer Immobilie nur indirekt mit ein. Die Qualität der Baustoffe ist beispielsweise nur für die Berechnung der Nutzungsdauer relevant. Der Wert des Grundstücks wird beim Ertragswertverfahren aus diesem Grund auch getrennt vom Gebäudesachwert ermittelt, da das Wohn- oder Gewerbeobjekt eine begrenzte Restnutzungsdauer hat, während gilt: Das Grundstück verliert nicht an Wert. Von den gesamten eingehenden Jahresmietzahlungen werden dann die Betriebskosten abgezogen. In die Gesamtrechnung geht dann der Bodenwert, der Liegenschaftszins, der Gebäudereinertrag und die verbleibende mögliche Nutzungsdauer ein, auch Gebäudeschäden können gegebenenfalls abgezogen werde.

F

Facility Management:
Das im Deutschen etwas bedeutungsschwanger daherkommende Facility Management meint in der Regel schlicht und einfach die Arbeit eines Hausmeisters bzw. die generelle Objektbetreuung. Oft ist damit auch der reibungslose Betrieb der technischen Anlagen bzw. Gerätschaften gemeint. Facility Management ist ein Teilbereich des allgemeinen Gebäudemanagements

Flurstück:
Ein Teil eines Geländes wird dann als Flurstück bezeichnet, wenn man dabei über ein vermessenes Stück Land spricht, das in Größe und Lage im Liegenschaftskataster der Gemeinde erfasst ist und dort eindeutig mit einer Flurstück-Nummer bezeichnet ist. Das Flurstück ist dabei die kleinste in den Karten verzeichnete Einheit und gehört zu einer bestimmten Flur so wie die Flur zu einer Gemarkung gehört.

Fertighaus:
Bedeutende Teile eines solchen Hauses werden in großen Werkshallen vorgefertigt und auf der Baustelle zusammengefügt. Ein Fertighaus kann große Vorteile bieten, wie z.B. eine sehr kurze Bauzeit, da die Teile bereits „auf Lager“ sind, und kalkulierbare Preise. Viele Hersteller bieten die Möglichkeit an, Musterhäuser zu ihren Fertighausmodellen zu besichtigen, so dass sich Bauherren vorab ein realistisches Bild von ihrem zukünftigen Haus machen können. 

G

Gebäudewertermittlung:
Ein normiertes Verfahren, welches genau durch Rechtsvorschriften geregelt ist, bestimmt den aktuellen Mark- oder Verkehrswert einer Immobilie.

Gemeinschaftseigentum:
Diese Begrifflichkeit meint das von allen Wohnungseignern einer Eigentümergemeinschaft gemeinsam in Stand gehaltene und verwaltete Eigentum. Beispielhaft seien hier das Dach, die Fenster und das Treppenhaus genannt. Meistens wird ein professioneller Hausverwalter von der Eigentümergemeinschaft beauftragt, der das Management des Gemeinschaftseigentums übernimmt.

Grundstücksfläche:
Die Fläche eines Grundstücks wird in Quadratmetern gemessen, so wird die Gesamtgröße eines Grundstücks angegeben. Für Flächen der Land- und Forstwirtschaft sind zur Beurteilung eines Grundstücks noch Bodenrichtwerte und Bodenzahl wichtig.

Grundsteuer:
Ob bebaut oder nicht – wer in Deutschland ein Grundstück besitzt, zahlt Grundsteuer. Es handelt sich um eine kommunale Abgabe, die sich aus dem Einheitswert, der Grundsteuermesszahl und einem von der jeweiligen Gemeinde festgelegten Steuersatz berechnet. Vermieter können die Grundsteuer im Rahmen der Betriebskosten auf die Mieter umlegen.

Gutachterausschuss:
Ein unabhängiges Gremium von Immobiliensachverständigen, der Gutachterausschuss, sammelt aktuelle Daten zu Preisen auf dem Immobilienmarkt und veröffentlicht dazu eine Zusammenfassung.

H

Hausrecht:
Hat der Vermieter die Wohnung dem Mieter übergeben, bestimmt allein der Mieter, wer die Wohnung betreten darf. Der Mieter hat das alleinige Hausrecht. Der Vermieter darf die Wohnung nur mit konkretem Anlass und mit Vorankündigung inspizieren – und schon gar nicht in Abwesenheit des Mieters. Anderslautende Klauseln im Mietvertrag sind unwirksam. Allerdings hat der Vermieter das Recht, in periodischen Abständen von ein bis zwei Jahren die Wohnung zu in Augenschein zu nehmen. Dazu muss er allerdings die Zustimmung des Mieters einholen und den Besichtigungstermin rechtzeitig ankündigen.

Hypothek:
Wer davon spricht „eine Hypothek aufzunehmen“, meint meist die Finanzierung eines Immobilienkaufs. Es kann aber auch bedeuten, dass Sie als Hauseigentümer Ihr Haus beleihen möchten, um etwas zu finanzieren – z.B. eine Sanierungsmaßnahme an Ihrer Immobilie. In beiden Fällen müsste es eigentlich heißen: Es wird ein Hypothekendarlehen mit Grundpfandrecht in Anspruch genommen. Eine Bank gewährt dabei ein Darlehen in Höhe einer bestimmten Summe und bekommt im Gegenzug das Recht zugestanden, sollten Sie das Darlehen nicht zurückzahlen, die Immobilie zu pfänden. Die Immobilie dient als Sicherheit für den Kreditgeber im Falle des Zahlungsausfalls. Eine Hypothek (der Forderungsbetrag mit Zinssatz und sämtlichen Nebenleistungen) wird immer ins Grundbuch eingetragen. Der Notar reicht die für den Eintrag nötigen Informationen beim zuständigen Grundbuchamt ein. 

I

Immobilienfonds:
Eine gemeinschaftliche Kapitalanlage von mehreren Personen, die in Liegenschaften (sprich: Immobilien) investieren, wird als Immobilienfonds bezeichnet. Eine Fondsgesellschaft bündelt das Kapital der Investoren und regelt die Investition sowie den Rückfluss der Einnahmen.

Immobiliengutachter:
Immobiliengutachter sind Sachverständige, die sich durch ihr spezielles Knowhow in Bezug auf Immobilien auszeichnen. Schon ein unabhängiger, freier Immobiliensachverständiger kann den Zustand einer Bestandsimmobilie beurteilen und den aktuellen Marktwert bestimmen. Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige sind zusätzlich von der Industrie-und Handelskammer (IHK) geprüft und zertifiziert. Sie müssen nachweislich über besondere Sachkunde, Unabhängigkeit, Objektivität und Vertrauenswürdigkeit verfügen und dürfen offiziell anerkannte Berechnungen zum Markt- bzw. Verkehrswert von Immobilien erstellen.

Indexklausel:
Bei der Indexklausel geht es um eine vertragliche Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter, wonach sich die Erhöhung des Mietzinses an veränderten wirtschaftliche Rahmenbedingungen orientiert und dem Preisindex der Lebenshaltung (sprich: der Preissteigerung bei den Lebenshaltungskosten) folgt. Beachten Sie dabei: Indexklauseln sind nur gültig, wenn der Mietvertrag für eine Laufzeit von mindestens fünf Jahren abgeschlossen wird.

J

Jahresnettomiete:
Die Jahresnettomiete – öfters auch als Jahresnettokaltmiete genannt – bezeichnet die Summe der Mieteinnahmen für ein vermietetes Haus, die sich ergibt, wenn man von den gesamten Mieteingängen eines Jahres die Heiz-, Warmwasser- und Betriebskosten abzieht.

K

Kataster:
Ein amtliches Verzeichnis aller Grundstücke einer Gemeinde, das öffentlich zugängig bei der Gemeinde geführt wird. Es besteht aus Katasterbüchern, in denen die Grundstücke mit Angaben zu Flurstücknummer, Adresse, Größe, Bebauung und Eigentümer beschrieben sind, und dem Katasterkartenwerk, in dem die Liegenschaftskarten die vermessenen Grundstücke grafisch darstellen.

Kaution:
Zu Beginn eines Mietverhältnisses darf der Vermieter vom Mieter eine Sicherheitsleistung verlangen. Sie ist für den Schadensfall gedacht, wenn z.B. der Mieter die Miete oder die abgerechneten Betriebskosten nicht gezahlt hat oder nach Auszug des Mieters noch Nachzahlungen zu ausstehenden Betriebskostenabrechnungen zu erwarten sind oder der Mieter Schäden an der Wohnung verursacht, aber mit Auszug nicht beseitigt hat. Die Kaution darf maximal die Höhe von drei Kaltmieten haben und kann in Form einer Barkaution, Bankbürgschaft oder Mietkautionsversicherung vom Mieter gegenüber dem Vermieter geleistet werden.

L

Lage:
Die Lage einer Immobilie, ganz gleich ob es sich dabei um eine gewerbliche Immobilie oder eine Privatimmobilie handelt, ist sowohl ein entscheidender Faktor für den aktuellen Wert als auch für die Prognose, wie sich dieser Wert in der Zukunft entwickeln wird. Wenn wir aussichtsreiche Immobilien bewerten oder zu einer Einschätzung kommen wollen, wie sich eine gewinnbringende Immobilie in den nächsten Jahren noch weiter entwickeln kann, ist eine wesentlicher Faktor, ob es sich um eine Immobilie in guter Lage handelt oder ob wir sagen können, dass es eine Immobilie in attraktiver Lage ist. Ein entwicklungsfähiger Standort kann bedeuten, dass es nicht lange dauern muss, bis die Immobilie eine starke Rendite bringen wird.

Löschungsbewilligung:
Eine Löschungsbewilligung wird immer dann beantragt. wenn ein Eigentümer seinen aufgenommenen Kredit vollständig getilgt hat. Er kann dann die Löschung von Grundstücksbelastungen (Abteilung II) und Grundpfandrechten (Abteilung III) verlangen. Der Antrag auf Löschung von Grundschulden im Grundbuch muss notariell beglaubigt werden.

M

Mietpreisbremse:
Vor allem in Ballungsräumen wie Frankfurt am Main, in Hamburg, aber auch in München haben Mieter mit hohen Wohnkosten zu kämpfen. Damit sich das Problem nicht noch weiter verschärfen soll, hat die Politik zum 1. Juni 2015 die sogenannte Mietpreisbremse eingeführt. Bei angespanntem Wohnungsmarkt soll die Mietpreisbremse verhindern, dass bei Neuvermietung die Miete maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Ob der Wohnungsmarkt als angespannt zu bezeichnen ist, legen die jeweiligen Länder fest. Die Vergleichsmiete wird dem Mietspiegel vor Ort entnommen. Grundsätzlich gilt die Mietpreisbremse nur für die Wiedervermietung von Bestandswohnungen und nicht für Neubauten.

N

Nebenkosten:
Der Begriff der Nebenkosten wird in unterschiedlichen Fachgebieten verwendet. Im Mietrecht meint der Ausdruck etwa den Anteil der Betriebskosten, den der Vermieter auf den Mieter umlegen darf. Auch beim Immobilienkauf fallen Nebenkosten an. Gebühren für den Notar und den Eintrag ins Grundbuch fallen an, auch Maklerprovision und Grunderwerbsteuer sind gängige Nebenkosten beim Immobilienkauf. Je nach Zustand und Alter der Immobilie können auch Kosten für Gutachten oder für eine Modernisierung anfallen.

Notar:
Der wichtigste Unterschied zwischen einem Rechtsanwalt und einem Notar ist der, dass ein Notar zur Neutralität verpflichtet ist, während ein Anwalt immer die Interessen einer Partei vertritt. Der Notar nimmt eine wichtige Rolle beim Immobilienkauf wie beim Verkauf von Immobilien ein. Es ist Pflicht des Notars, beide Seiten, die am Eigentümerwechsel einer Immobilie beteiligt sind, gleichermaßen zu betreuen und umfassend juristisch zu beraten. Nur der Notar hat das Recht dazu, die Beurkundung von Unterschriften und Rechtsgeschäften vorzunehmen. Besonders hervorzuheben ist dabei, dass die in notariellen Urkunden (d.h. vom Notar aufgesetzten Urkunden) enthaltenen Ansprüche – wenn entsprechend ausgestaltet – sofort vollstreckbar sind.

O

Ortsübliche Miete:
Die ortsübliche Miete innerhalb einer Gemeinde weist der Mietspiegel aus. Der aktuelle Mietspiegel wird von der Gemeinde im Amtsblatt veröffentlicht. Diese ortsübliche Vergleichsmiete ist der Maßstab für die Rechtmäßigkeit einer Mieterhöhung, wenn es zum Streit zwischen Mieter und Vermieter kommt. In der Regel bezieht sich der Mietspiegel nur auf Wohnraum, wenn Sie die Vergleichsmiete für Gewerberäume interessiert, wenden Sie sich am besten an die örtliche Industrie- und Handelskammer.

P

Parterre:
Der Begriff kommt aus dem Französischen und bedeutet „ebenerdig“. Damit ist das Erdgeschoss gemeint bzw. umgangssprachlich die Räume, die ungefähr auf Höhe des Erdbodens liegen. Als barrierefrei zugänglicher Wohnraum kann das Parterre besonders interessant sein. Achtung: Allerdings gibt es auch noch das Tiefparterre und das Hochparterre. Gemeint sind jeweils Räumlichkeiten, die über ein paar Treppenstufen, maximal eine halbe Treppe, erreichbar sind. Insbesondere für das Tiefparterre wird auch gern der ebenfalls aus dem Französischen kommende Begriff Souterrain benutzt, was bedeutet, die Wohnräume befinden sich unterhalb des Geländes auf Straßenhöhe, die Fenster befinden sich oft zur Hälfte in möglichst großzügigen Ausschachtungen.

R

Richtwert:
Richtwerte sind Angaben, die Sachverständige zur Orientierung bereitstellen, und beinhalten immer eine gewisse Toleranz: etwa Richtwerte bei Lärmimmissionen oder Richtwerte zum Energieverbrauch von Gebäuden. Im Immobiliensektor sind Immobilien Richtwerte wichtig, die von den Gutachterausschüssen der Bundesländer ermittelt und veröffentlicht werden. Basis für die Angaben, die eine Richtung vorgeben können, wenn man den Wert einer Immobilie ermitteln will, sind die amtlichen Kaufpreissammlungen, die die Gutachterausschüsse für das gesamte Bundesgebiet durchführen.

S

Schönheitsreparaturen:
Im deutschen Mietrecht werden mit dem Begriff Schönheitsreparatur bestimmte, rein dekorative Arbeiten bezeichnet, die das Aussehen eines (Wohn-)Raums verbessern und oberflächliche, gebrauchsbedingte Abnutzungserscheinungen in den Räumen beheben können. 
Beispielsweise gehören dazu:

  • Tapezieren und Streichen der Wände in neutralen Farben
  • Lackieren von Heizkörpern sowie der Innentüren und der Fenster sowie der Außentür von innen
  • Ausbesserung von Löchern wie etwa Bohrlöchern, die für das Anbringen der Inneneinrichtung des Mieters gesetzt worden sind

Die Schönheitsreparatur – die im eigentlichen Sinne keine echte Reparatur ist und deswegen vom Mieter selbst gemacht werden kann – er muss keinen Handwerker beauftragen – sorgt oft für Streit zwischen Mieter und Vermieter. Wenn ein Auszug ansteht, ist es daher sinnvoll, sich direkt über die jeweiligen Vorstellungen auszutauschen.

T

Teuerung:
Die Teuerung gehört zu den äußeren Gegebenheiten, die sich im Laufe der Mietdauer ändern. Der Vermieter darf diesen relativen Kostenfaktor bei einer Mietzinserhöhung geltend machen.
Grundlage für die Berechnung der Teuerung bildet der so genannte Landesindex der Konsumentenpreise. Dieser beinhaltet die steigenden Kosten sämtlicher Produkte, die ein Durchschnittshaushalt verbraucht. Diese Kosten werden laufend durch das Bundesamt für Statistik (BFS) erhoben. Dazu wird ein sogenannter „Warenkorb“ gebildet, mit dem die Lebenshaltungskosten für einen Durchschnittshaushalt abgebildet werden sollen. Da sich die Verbrauchergewohnheiten laufend ändern, muss ab und zu ein neuer „Warenkorb“ zusammengestellt werden. Im Abstand von einigen Jahren veröffentlicht das Bundesamt für Statistik jeweils eine neue Tabelle mit einer neuen Basis. 

Tod des Mieters:
Grundsätzlich endet das Mietverhältnis nicht mit dem Tod eines Mieters, es sei denn der Mietvertrag wurde auf Lebenszeit geschlossen. Das Mietverhältnis geht auf die Erben über und muss von diesen gekündigt werden.
 

V

Verkehrswert:
Bei einer Immobilienbewertung wird ein Verkehrswert ermittelt. Der Wert verweist auf den Preis, den eine Immobilie zum aktuellen Zeitpunkt am Markt erzielen würde, wenn man sie in den Handel, sprich in Verkehr, bringen würde. Diesen Wert einzuschätzen, ist für den Immobilienverkauf wie den Immobilienerwerb wichtig, spielt aber auch eine Rolle, wenn Sie über Möglichkeiten nachdenken, für Ihre Immobilie per Beleihung Geld bei einer Bank aufzunehmen. Der tatsächliche Verkaufspreis einer Immobilie kann unter dem Verkehrswert liegen, wenn etwa ein Käufer bei einer Immobilienauktion ein glückliches Immobilien Schnäppchen macht. Ein Verkaufspreis über Verkehrswert der Immobilie ist aber auch möglich, etwa wenn sich auf einer Auktion ein Liebhaberpreis für eine Immobilie erzielen lässt, weil sich ein Käufer von den für ihn besonders interessanten Vorzügen einer aussichtsreichen Immobile hat überzeugen können. An dieser Stelle möchten wir darauf hinweisen, dass nach allgemeiner Rechtsauffassung (LG Berlin, Az.: 86 T 77/95 und 20 O 114/07) der auf der Auktion erzielte Zuschlagspreis den Verkehrswert repräsentiert.

W

Wohnungsprivatisierung:
Der Vorgang bezeichnet die Transformation von öffentlichen Mietwohnungen, die sich etwa im Besitz einer Kommune befinden, in Eigentumswohnungen. Allerdings wird der Begriff im Volksmund auch verwendet, wenn ein Vermieter Einheiten eines Mietshauses in Eigentumswohnungen umwandeln will. In beiden Fällen: Die Mieter der jeweiligen Wohnungen haben Vorrang bei der Option, ihre Wohnung zu kaufen. Man nennt das Vorkaufsrecht.

Z

Zeitmietvertrag:
Mieter und Vermieter schließen in den meisten Fällen einen zeitlich unbefristeten Mietvertrag ab. Der endet nur dann, wenn entweder Mieter oder Vermieter kündigen. Inzwischen gibt es aber nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB) immer mehr befristete Mietverträge, bei denen von Anfang an die Dauer der Mietzeit festgelegt wird. Eine mündliche Vereinbarung mit Handschlag reicht beim Zeitmietvertrag nicht. Er muss schriftlich abgefasst werden. Neben der festen Laufzeit des Vertrages muss der Vermieter auch schriftlich einen Grund für die zeitliche Befristung nennen. Gründe können sein, dass der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit die Wohnung für sich selbst oder einen Angehörigen benötigt oder er möchte das Haus bzw. die Wohnung zu einem bestimmten Zeitpunkt sanieren oder umbauen. Auch wenn der Vermieter die Wohnung nach Ablauf der Befristung als Wohnung für einen Angestellten, etwa einen Hausmeister, nutzen will, gilt das als Grund.

Zimmerlautstärke:
Das  Landgericht Hamburg (317 T 48/95) hat festgestellt, was eigentlich unter Zimmerlautstärke zu verstehen ist, nachdem Bewohner eines Mehrfamilienhauses einen Vergleich geschlossen hatten, in dem sich der Musikliebhaber verpflichtete, Musik grundsätzlich nur in Zimmerlautstärke zu hören. Das Gericht stellte zunächst fest, dass die Formulierung „Zimmerlautstärke“ bei derartigen Nachbarschaftsstreitigkeiten durchaus geeignet sei, zu entscheiden, ob die Lautstärke einer Musikwiedergabe noch oder nicht mehr vom Nachbarn hinzunehmen sei. Das Gericht befand es als nicht erforderlich, eine Höchstgrenze in Dezibel festzulegen. Der Begriff der „Zimmerlautstärke“ mache klar genug, dass Musik in einer Lautstärke, die deutlich vernehmbar über das Zimmer des Musikhörers hinaus in die Nachbarwohnung dringt, nicht rechtlich zulässig ist.

Zweitwohnungssteuer:
Die Zweitwohnungssteuer, umgangssprachlich wird oft auch der Begriff Zweitwohnsitzsteuer verwendet, ist eine Kommunalsteuer, nur den Stadtstaaten Berlin, Bremen und Hamburg ist diese Steuer per Landesgesetz geregelt. Jede Gemeinde kann also selbst darüber bestimmen und dort erfahren Sie auch welche Höhe die Zweitwohnungssteuer hat. Versteuern müssen Sie übrigens jede weitere Wohnung neben Ihrer Hauptwohnung, ganz gleich, ob Sie die Wohnung oder das Haus gemietet haben oder ob es sich um ihr Eigentum handelt. Auch ob sich Ihre Hauptwohnung am selben Ort befindet, spielt dabei keine Rolle.